Nas últimas semanas, uma decisão da Vibra Energia de interromper os pagamentos dos aluguéis relativos aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) criou polêmica e preocupação no mercado. Aos fatos. Em 2012, a Vibra (então, BR Distribuidora) assinou um contrato de locação com a Confidere, empresa que construiu o prédio no modelo BTS (build to suit, sob medida para a locatária) que vigoraria até 2030.
Para construir o imóvel, a empresa foi a mercado captar recursos por meio de CRIs. Acontece que apenas os aluguéis são o lastro de dois CRIs emitidos pela Opea Securitizadora. O imóvel, em si, não faria parte do contrato, e é aí que começa o problema.
Em abril, a Vibra arrematou em leilão judicial o edifício, que ocupava há mais de uma década como locatária e pagava mensalmente R$ 5,5 milhões de aluguel. E, com a compra, avisou que não pagaria mais o valor de aluguel, o que deixaria os investidores sem os seus rendimentos. Diante do impasse, a Opea Securitizadora marcou para 3 de junho uma assembleia especial com titulares dos CRI que têm como lastro o aluguel da sede da Vibra.
Para a advogada Daniela Poli, sócia do escritório Poli Advogados e Associados, a decisão da Vibra Energia de interromper os pagamentos dos aluguéis relativos aos CRIs encontra fundamento no princípio jurídico da exceção do contrato não cumprido. “A empresa sustenta que a Confidere, locadora do imóvel, não cumpriu sua obrigação contratual ao permitir a penhora judicial do edifício, o que compromete a segurança jurídica e financeira do contrato de locação atípico”, diz a advogada.
De acordo com ela, do ponto de vista jurídico, a Vibra está exercendo um direito contratual legítimo ao suspender os pagamentos, pois a penhora do imóvel constitui uma violação das cláusulas que exigem que o bem permaneça livre de embaraços. Daniela afirma ainda que esta ação da Vibra é justificável, uma vez que a empresa está buscando proteger seus interesses financeiros e legais, evitando continuar a realizar pagamentos por um contrato cuja segurança foi comprometida.
“Além disso, a Vibra demonstrou uma atitude proativa ao adquirir o imóvel em leilão judicial, mostrando seu compromisso com a resolução da disputa de maneira eficiente e prática. Este movimento não apenas resolve a questão do imóvel, mas também reforça a posição da Vibra em assegurar que seus direitos contratuais sejam respeitados”, considera a advogada.
“Ainda que haja preocupações sobre o precedente que este caso pode estabelecer, ele também serve como um alerta para a necessidade de revisão e clareza nos contratos atípicos, incentivando a criação de cláusulas que protejam adequadamente todas as partes envolvidas e promovam maior equidade nas relações contratuais. Portanto, a ação da Vibra, além de juridicamente defensável, pode contribuir para um mercado mais justo e transparente”, complementa.
Vibra diz não ter relações com CRIs
Procurada, a Vibra informou, por meio da sua assessoria de imprensa, que os CRIs relativos à construção do Edifício Lubrax foram emitidos exclusivamente pela RB Capital (hoje, Opea Securitizadora) e pela Confidere Incorporadora. “A Vibra não tem relação com esses CRIs e não recebeu nenhuma parte dos valores levantados pela Confidere nessas operações”, diz a nota oficial.
Trata-se de um caso de emissão de CRIs que têm como garantia o patrimônio da própria Confidere, que atravessa graves dificuldades financeiras, e de seus sócios (Synthesis Empreeendimentos Ltda., Paulo Mancuso Tupinambá e Mario Cezar Fernandes Alves). “A Vibra manifesta aqui sua solidariedade aos que, como ela, foram prejudicados na referida operação pública”, diz.
Opea garante que aquisição do imóvel não desobriga locação
Em seu site, a Opea explica que “em agosto de 2022, a Vibra entrou com um pedido de arbitragem contra a Confidere, pedindo a rescisão ou revisão do contrato de aluguel. Desde então, o contrato de locação e seus valores têm sido discutidos durante o processo de arbitragem. A pretensão da Vibra no procedimento arbitral é de rescisão ou a revisão de cláusulas do contrato atípico de locação. Em abril de 2024, a Vibra arrematou o imóvel em leilão, devido a processos judiciais de execução contra a cedente, e declarou extintas suas obrigações contratuais. A Opea se defende no processo arbitral e busca garantir que a Vibra continue pagando os aluguéis conforme previsto no contrato”.
Para a Opea, a penhora do imóvel não é causa para rescisão do contrato. “Mesmo a aquisição do imóvel por um terceiro não seria causa, uma vez que permaneceria a obrigação de preservar a locação BTS existente, que está registrada na matrícula do imóvel, e sua manutenção era de conhecimento de qualquer arrematante do imóvel. Além disso a Opea não poderia se opor a uma decisão judicial que determinou o leilão do imóvel em face de ações de execução contra da Confidere”, diz a securitizadora.
Gilmara Santos, especial para o Monitor
