Conversamos com Thais Folgosi Françoso, advogada sócia da FF Law e professora do Insper, sobre os impactos da Reforma Tributária nas operações de locação e venda de imóveis.
Como vai funcionar a tributação de aluguéis com a Reforma Tributária?
Antes da Reforma Tributária, as receitas de aluguéis das pessoas jurídicas eram tributadas pelo PIS e pela Cofins, além de compor a base de cálculo do Imposto de Renda e da CSLL, mas estavam fora do campo de tributação do ICMS (estadual) e do ISS (municipal). No caso das pessoas físicas, elas compunham apenas a base de cálculo do Imposto de Renda.
Com a Reforma Tributária, essas receitas estão inseridas na base de cálculo da CBS, de competência federal e que vai substituir o PIS e a Cofins, e do IBS, de competência compartilhada entre estados e municípios e que vai substituir o ICMS e o ISS.
Juntando esses dois tributos, nós temos uma alíquota estimada de 28%, mas a Lei Complementar 214/2025 já previu uma redução de 70% dessa alíquota para as receitas de aluguel. Independente disso, vai haver um aumento de carga para as atividades de locação, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
Qual a função do CIB?
O CIB foi criado para identificar todos os imóveis existentes no Brasil e vincular as operações de locação e alienação. Com ele, é como se cada imóvel tivesse um CNPJ.
Isso é muito relevante, pois como os imóveis, seja na parte de alienação, seja na parte de locação, vão estar inseridos na base de cálculo da CBS e do IBS, o CIB vai possibilitar um maior controle e fornecer uma maior segurança jurídica sobre o processo.
Como a Receita Federal e os fiscos municipais devem utilizar o CIB para realizar suas tributações?
Como as operações de aluguel e de venda de um imóvel não eram tributadas pelo ICMS e pelo ISS, não se emitia uma nota fiscal que desse lastro à operação, mas como essas receitas vão passar a ter a incidência da CBS e do IBS, essas operações terão que ser lastreadas em documentação fiscal. Como o CIB vai ser parte da identificação dessas operações, quando uma nota fiscal for emitida, ela vai estar vinculada às suas informações.
Além disso, o CIB também vai ser utilizado para fins de ITCMD e de ITBI, já que ele vai ter o valor de referência dos imóveis. Por exemplo, em uma alienação, é preciso partir de um valor inicial para que se possa entender o ganho que se teve para que haja a incidência da CBS e do IBS.
Bem ou mal, essas informações já não são utilizadas pela Receita Federal e pelos fiscos municipais?
Sim, já são utilizadas. A Receita Federal já tem as informações dos imóveis, pois eles são declarados pelas pessoas físicas e jurídicas, a não ser que as informações sejam sonegadas. Contudo, como as operações com imóveis, especialmente aluguéis, não eram base de cálculo do ICMS e do ISS, o CIB vai permitir que os fiscos federal, estaduais e municipais tenham um controle mais uniforme sobre essas operações.
Como vai funcionar a emissão de notas fiscais por parte de pessoas físicas que alugam imóveis?
Nós temos que esperar a regulamentação para sabermos como isso vai ser feito, mas, certamente, as pessoas físicas que recebem mais de R$ 20 mil mensais relacionados a mais de três imóveis vão precisar adequar seus sistemas para a emissão de notas fiscais.
No caso de um imóvel desocupado, os fiscos poderão questionar se ele está de fato vazio já que o proprietário não está emitindo notas fiscais?
A princípio, eles não vão fazer isso, mas fica o alerta de que as informações dos imóveis vão estar disponíveis, portanto elas podem ser fiscalizadas, da mesma forma como já acontece hoje, quando uma pessoa física ou jurídica deixa de ter muita receita.
Como estados e municípios vão passar a ter o mesmo controle da Receita Federal, vai haver um cruzamento enorme de informações, mas a sujeição à fiscalização já existe, e as obrigações eletrônicas fazem com que ela seja cada vez mais automática.
É possível que mudanças bruscas chamem a atenção e gerem algum tipo de questionamento, mas deixar de ter uma receita faz parte da atividade.
Aproveitando a oportunidade, a Reforma Tributária pode levar a um aumento do IPTU?
Essa discussão do aumento do IPTU está acontecendo por conta do CIB, já que ele vai trazer um valor de referência do imóvel que pode ter reflexo no valor venal. De certa forma, os municípios já estão fazendo essas avaliações, tanto que quando um imóvel é vendido e o ITBI é cobrado, eles já usam um valor que entendem como de mercado, sendo que, às vezes, esse valor é muito mais elevado do que o valor efetivo da operação, o que leva os contribuintes a terem que discuti-lo.
Um ponto importante é que a legislação trouxe vários mecanismos para que os contribuintes possam impugnar esses valores caso eles estejam elevados ou fora da realidade, como já se viu em casos relacionados ao IPTU ou ao ITBI.
Agora, os proprietários de imóveis precisam ficar atentos a todas as etapas desse processo, como a fixação do CIB e a valoração dos imóveis, pois vai haver um prazo para que se questione e se impugne os valores de referência que vão ser utilizados pela administração pública.
Considerando todas as mudanças que estão acontecendo, como vai ficar o planejamento sucessório?
Normalmente, essas estruturas são baseadas em empresas patrimoniais, conhecidas como holdings, que possuem como receita a alienação e a locação de imóveis. Dependendo do porte da empresa, essas atividades sofrem a incidência do PIS e da Cofins com uma alíquota de 3,65% no lucro presumido, mas vão passar a ter a incidência da CBS e do IBS com uma alíquota estimada de 28% com um desconto de 70%, o que daria uma alíquota de 8,4%. Outro ponto de alerta é a Reforma do Imposto de Renda e a tributação de dividendos, que também deve sofrer alterações importantes.
Como muitos planejamentos sucessórios foram feitos em um contexto em que não havia a incidência da CBS e do IBS, e os dividendos não eram tributados, fica o alerta para que eles sejam revistos. Como vai haver um período de transição até 2033, as operações de venda e de locação vão ter que conversar com essa nova realidade, cuja chave não vai ser virada do dia para a noite.
Considerando a nossa conversa, você gostaria de acrescentar algum ponto à sua entrevista?
Além dos alertas que fiz, é preciso que se olhe para cada operação, especificidade e situação, pois não dá para acreditar no consenso de que tudo vai mudar para todo mundo. Cada pessoa jurídica, cada família e cada pessoa física precisa entender como a Reforma Tributária vai impactá-la para que possa se planejar.
