Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma forma de se adquirir “pedaços” de casas, galpões, prédios e, até mesmo, shoppings centers. O tema foi abordado recentemente pelo analista Felipe Silveira, em relatório da Capital Research.
De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o Brasil tem cerca de 577 centros de compras, com mais de 1,1 milhão de pessoas empregadas direta ou indiretamente. São mais de 502 milhões de visitantes mensais nas mais de 105 mil lojas e 2,9 mil cinemas. Somente em 2019, o setor movimentou mais de R$ 192 bilhões. Para se ter uma ideia da extensão do mercado, a Área Bruta Tributável (ABL) total dos shoppings brasileiros é de 16 milhões de m², o que equivale a mais de 2,2 mil campos de futebol.
Apesar desses números relevantes, os impactos da Covid-19 também chegaram a este segmento, causando preocupação nos investidores e resultando, inclusive, em uma intensa queda no volume captado por FIIs de shoppings. Os números registrados em 2019, que alcançaram 18% do total de FIIs, neste ano, caíram para apenas 3% de captação.
A Capital Research cita que outro fator que intensificou o receio no mercado financeiro foi o Mallpocalypse, fenômeno que se refere ao fechamento de diversos shoppings norte-americanos nos últimos anos, e que já foi abordado em outros relatórios da Capital Research. E aqui vale um parêntese. Em relatório divulgado em 2017, o banco Credit Suisse apontou a expectativa de que um em cada quatro shoppings americanos fechasse as portas até 2022. “Mas, é preciso ressaltar que o contexto dos EUA é bem diferente do cenário brasileiro, principalmente em aspectos como extensão de mercado e prioridades do consumidor”.
Dados da consultoria especializada no mercado imobiliário Cushman & Wakefield, o mercado total de shopping centers nos EUA tem uma ABL de 375,4 milhões de m². Ou seja, imensamente maior que o mercado brasileiro, mesmo com um cálculo proporcional. Além disso, pesquisas apontam que o consumidor brasileiro prioriza aspectos como comodidade, segurança, facilidade para estacionar e atrações de entretenimento.
Brasil
Em 2019, foram inaugurados 11 shoppings no Brasil. Para 2020, a expectativa era de 21 inaugurações, mas a instabilidade econômica e o isolamento social fizeram com que apenas um abrisse em março, e os demais, fossem postergados. Com a retomada, dois shoppings foram inaugurados entre julho e agosto, e mais seis estão no pipeline para o restante do ano.
“A reação positiva dos shoppings também pode ser vista nos FIIs do setor, que já apresentam fortes sinais de recuperação, com alta de 3,5%, a maior valorização do segmento”, revelou o relatório da Capital Research.
Se por um lado o aumento do e-commerce é uma clara ameaça à rentabilidade dos FIIs ao reduzir o crescimento projetado para as vendas e impactar na vacância e no valor dos aluguéis, por outro, a diversificação do mix de locatários é vista com como uma grande vantagem. Como falado anteriormente, é cada vez mais comum encontrar prestadores de serviços e atividades de entretenimento em espaços que originalmente seriam destinados a lojistas.
Além disso, existem dois fatores com papel relevante no desenvolvimento deste setor. O primeiro é a omnicanalidade, um conceito importante no varejo que consiste basicamente em oferecer ao cliente a possibilidade de comprar um produto no e-commerce e trocá-lo na loja física, ou comprá-lo no e-commerce e retirá-lo na loja física. Com isso, a empresa oferece uma melhor experiência para o consumidor e garante a possibilidade de fazer uma nova venda.
O segundo fator relevante é a última milha, um dos principais desafios dos varejistas no que se refere à entrega. Tanto para o consumidor quanto para a loja, é interessante que a entrega seja realizada o mais rápido possível. Para isso, é importante que as lojas e empresas de logística possuam centros de distribuição bem localizados. Na visão do analista Felipe Silveira, nada impede que, a longo prazo, empresas passem a utilizar shoppings sem uma localização premium ou em cidades médias como centros de distribuição: “alternativas existem, mas olhando para o curto prazo, ativos de qualidade não têm tido muita dificuldade em mostrar que a tendência ainda é bem positiva”.
Oportunidade
Para Silveira, o momento atual surge como uma oportunidade para investir em FIIs de shoppings, já que podemos esperar uma recuperação e valorização desses ativos: “Eles são uma ótima oportunidade dentro dos fundos de investimento imobiliário porque as perspectivas podem ter sido mais pessimistas do que a realidade está mostrando. Além de eles oferecerem diversificação e ativos de qualidade, os FIIs de shoppings estão mais baratos do que seus pares”, explica.
Atualmente, o analista destaca três FIIs de shoppings, indicados pela carteira de recomendações desses ativos pela Capital Research. O primeiro deles é o XP Malls, negociado com o código XPML11. Ele é gerido pela gestora do grupo XP e detém participação em 13 shoppings com localizações diversas, mas com alguma concentração no estado de SP. O fundo está em forte expansão de ABL, que passou de 62 mil m² no começo de 2019 para 111 mil m².
O segundo é o fundo Hedge Brasil Shopping, com código HGBS11. Ele é gerido pela Hedge Investments, tem uma diversificação boa em termos de ativos, com 16 shoppings, e está presente em cinco estados, sendo 11 cidades diferentes. Na maioria dos casos, o fundo tem uma participação minoritária.
O terceiro fundo recomendado pela Capital Research é o HSI Malls, com o código HSML11. Ele é menos diversificado e conta com participação em cinco shoppings: Granja Vianna, Super Shopping Osasco, Pátio Maceió, Via Verde Shopping e Shopping Metrô Tucuruvi. Dois deles são de estados em que os demais fundos da carteira não tem participação: Acre e Alagoas, e são referências nessas localidades. O fundo controla todos os cinco ativos, três deles com quase 100% e dois com pouco mais de 50%.
