Como investir em fundos imobiliários?

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Condomínio logístico (foto divulgação)
Condomínio logístico (foto divulgação)

Atualmente a maior parte dos fundos não está entregando ganho de capital

 

O mercado de fundos imobiliários é bastante recente no Brasil, apesar de os brasileiros sempre olharem “imóveis” como uma opção bastante tradicional de investimento. Os FIIs, como também são chamados, começaram a ser desenvolvidos em 1993, são listados em nossa bolsa de valores, a B3, e são considerados renda variável. Este tipo de investimento é composto no modelo de um “condomínio fechado”, dividido em cotas, e é considerado uma opção menos burocrática de se investir em imóveis.

Mas como investir nesses fundos? Existem alguns tipos de fundos imobiliários, e quero detalhar um pouco os fundos “de tijolo” e os fundos “de papel”. Nos fundos de tijolo, o fundo é dono dos imóveis diretamente, e geralmente tem na carteira prédios, galpões, shoppings, hospitais e faculdades, por exemplo. Ao comprar cotas destes fundos, o investidor recebe dividendos mensais, como se fosse um pedaço do aluguel, sem tributação.

Além de obter uma liquidez mais rápida, redução de taxas e contar com gestores especializados no assunto na linha de frente do fundo – já que é ele que compra e administra estes imóveis de maneira profissional – o investidor ainda conta com o benefício de não precisar avaliar diretamente a qualidade dos imóveis.

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Para quem está começando, pode iniciar com valores muito menores do que se comprasse o imóvel diretamente, e, em vez de disponibilizar milhões na compra do imóvel inteiro, já que participa com uma parte do investimento.

A rentabilidade deste tipo de investimento é proporcional à parte de aluguel, mas sem custos de manutenção do imóvel ou dores de cabeça com o inquilino – além de o investidor conseguir diversificar em vários tipos de imóveis e não precisar custear impostos mensais por esta renda. Já no caso dos fundos de papel, a diferença é que, em vez de comprar os imóveis, o fundo empresta dinheiro para empresas do setor imobiliário por meio de uma taxa de juros pré-acordada.

Com o aumento da taxa de juros brasileira para 10,75%, assim como inflação, visto que no ano passado fechamos o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) em 2 dígitos, a rentabilidade tende a ser mais alta e apresenta menos volatilidade.

Atualmente a maior parte dos fundos não está entregando ganho de capital, que seria vender com preço da cota acima do valor comprado, mas tem entregado dividendos superiores ao que o investidor receberia se tivesse um imóvel alugado.

Vale pontuar que o fundo imobiliário é um investimento de médio e longo prazo. E, assim como não se compra um apartamento para vender no dia seguinte, o ideal é que o fundo imobiliário seja um percentual da carteira de médio e longo prazo, pensando no futuro e considerando o perfil de risco do investidor, sendo indispensável contar com o auxílio e entendimento de um profissional especializado em investimentos.

 

Ale Boiani é CEO, gestora e fundadora do grupo financeiro 360iGroup.

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