A 3ª Turma Recursal do TJDFT decidiu a favor de um contribuinte que buscava a restituição de cerca de R$ 43.900 pagos a título de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O tribunal seguiu entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a base de cálculo do ITBI nas transmissões de imóveis.
O caso envolveu a aplicação equivocada da alíquota de ITBI e divergências na base de cálculo. O contribuinte alegou ter direito a um benefício fiscal que reduziu a alíquota de 3% para 1%, segundo a Lei Distrital nº 7.036/2021, mas teve a nota lançada previamente e cancelada unilateralmente pelo cartório, mesmo seguindo os requisitos da lei.
A legislação estabelece que, se as exigências legais para registro não forem cumpridas a tempo, os efeitos da prenotação são cessados automaticamente. Assim, não ficou comprovado o cumprimento das exigências legais para o registro do título. Para o colegiado, apesar de o protocolo inicial ter sido realizado antes do prazo estipulado, o registro foi condicionado ao cumprimento de exigências específicas, o que levou ao cancelamento da prenotação.
Segundo decisão do STJ, a base de cálculo do ITBI deve corresponder aos valores declarados pelo contribuinte e com a presunção de coincidência dos valores de mercado, a menos que o fisco demonstre o contrário por meio de processo administrativo próprio.
Não sendo comprovada a ocorrência do fato gerador do ITBI conforme a Lei Distrital, a alíquota reduzida não seria aplicável. Contudo, o Estado foi condenado a ressarcir a diferença paga em excesso pelo contribuinte, devido à desconsideração dos valores por ele declarados, sem o devido processo administrativo fiscal.
A advogada especialista em Direito Imobiliário e Sócia do escritório Lecir Luz e Wilson Sahade Advogados, Alice Navarro, explica que nem sempre o valor de mercado de um imóvel coincidirá com o valor venal previsto para recolhimento do IPTU.
“Essa divergência gerou diversos impasses quanto à base de cálculo adequada, o que foi solucionado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.937.821, que resultou na edição da tese vinculante nº 1.113” aponta Alice.
Segundo o STJ, a base de cálculo do ITBI deve considerar como base de cálculo o valor de mercado do imóvel, que corresponde ao valor declarado da transação, já que há grande flutuação de preços, a depender de diversos fatores (situação econômica do país, condições do vendedor, contexto da venda, etc.). Para a especialista, o contribuinte possui presunção de boa-fé e, por isso, o valor que é declarado no momento da venda presume-se legítimo, somente podendo ser modificado após a instauração de processo administrativo para essa finalidade.
“Com isso, é possível revisar a base de cálculo eventualmente indicada pelo estado, ou, ainda, reaver valores recolhidos a título de ITBI calculado sobre base de cálculo diversa” afirma Navarro.
Diante dos fatos, o Distrito Federal terá que ressarcir o contribuinte pela diferença paga em excesso do ITBI, corrigida monetariamente pela Selic a partir da data do desembolso.
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