Apesar das incertezas trazidas pela reforma tributária, compradores de imóveis pelo programa Minha Casa, Minha Vida podem ser beneficiados com as novas regras a partir de 2026. Uma das principais medidas da mudança na legislação é a introdução de mecanismos que reduzem a carga tributária sobre imóveis de interesse social, como é o caso do programa do Governo Federal.
Paulo Antônio Kucher, vice-presidente comercial da Lyx Participações e Empreendimentos, construtora que atua nesse segmento, explica que a nova lei prevê o “redutor social”, que exclui R$ 100 mil da base de cálculo do novo Imposto sobre Valor Adicionado para imóveis populares. Além disso, há uma redução de 40% na alíquota padrão do IVA para o setor imobiliário, resultando em uma alíquota efetiva de aproximadamente 16,78%.
“Essas medidas têm o potencial de diminuir o custo final dos imóveis destinados às faixas de menor renda, facilitando o acesso à casa própria para essas famílias”, afirma.
Aprovada em 2024, a reforma tributária começará a ser implementada a partir de 2026 e prevê a substituição de tributos como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins por dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), ambos no modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA). O objetivo é simplificar a arrecadação, mas o setor teme aumento da carga fiscal em determinadas operações, especialmente nos imóveis de médio e alto padrão.
Kucher destaca que a Lei Complementar 214, que regulamenta parte da reforma, inclui dispositivos de compensação voltados ao segmento residencial popular. É o caso do redutor social, que, na prática, concede desconto fixo de R$ 100 mil no valor tributável de cada imóvel novo destinado à moradia, já no caso da locação, o desconto será de R$ 600 mensais. O benefício também vale para lotes residenciais, com abatimento de R$ 30 mil, e será corrigido anualmente pelo IPCA.
Para Kucher, a medida é decisiva para manter o equilíbrio social da reforma.
“O redutor social é uma sinalização importante de que o governo reconhece a função essencial da habitação popular. Ele ajuda a neutralizar o impacto da tributação e garante que as famílias de baixa renda não sejam punidas”, afirma.
A proteção ao Minha Casa, Minha Vida vai além do redutor. O novo sistema também permitirá que construtoras recuperem integralmente créditos tributários sobre insumos e serviços, eliminando a cumulatividade que encarece a construção. Segundo o especialista, isso pode tornar os projetos mais eficientes, com reflexos positivos no planejamento financeiro e na entrega de unidades.
Outro desafio será o período de transição, que começa em 2026, com uma fase de teste da CBS e IBS, e se estende até 2033, quando os antigos tributos serão totalmente extintos. Nesse intervalo, empresas precisarão conviver com dois sistemas de cobrança, o que deve aumentar a complexidade contábil e jurídica.
A expectativa é de que, ao longo de 2025, sejam definidas as alíquotas finais e regras complementares da regulamentação da reforma. O setor acompanha de perto os desdobramentos e já articula sugestões junto ao Congresso Nacional para garantir que a legislação reflita as necessidades específicas da atividade imobiliária.
“É fundamental que o mercado imobiliário tenha voz nesse processo. Moradia é um direito e, ao mesmo tempo, um vetor de desenvolvimento econômico. A tributação precisa refletir esse equilíbrio”, conclui.
Com a recente reformulação do programa e a criação da nova Faixa 4, famílias com renda mensal de até R$ 12 mil podem financiar imóveis de até R$ 500 mil, com prazos estendidos e condições mais acessíveis. A expectativa é que cerca de 120 mil famílias se beneficiem da ampliação, direcionada à classe média. Anteriormente, o teto era para imóveis de até R$ 350 mil e com renda de até R$ 8 mil.
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