Fitch afirma perspectiva estável para Multiplan

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A agência de classificação de riscos Fitch Ratings afirmou, em relatório, o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA (bra)’ da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (Multiplan) e de sua emissão de debêntures. A perspectiva do rating corporativo é estável.

A Multiplan é a terceira maior operadora do setor brasileiro de shopping centers em termos de área bruta locável (ABL) própria, com participação em vinte shopping centers e dois complexos de torres comerciais, que somam 753 mil metros quadrados (m²) de ABL própria.

O portfólio está concentrado na região Sudeste, e a empresa se beneficia da elevada qualidade de seus ativos e da estratégia de focar operações nos segmentos de renda A e B, menos vulneráveis a desacelerações econômicas. A Multiplan atualmente está construindo o projeto de incorporação imobiliária Golden Lake, e possui expansões em fases preliminares de desenvolvimento.

O empreendimento residencial será construído no bairro Cristal, na zona Sul de Porto Alegre. Será o primeiro bairro privativo de Porto Alegre. O empreendimento tem uma localização exclusiva às margens do Guaíba – entre a Zona Sul e o Centro, e integrado ao BarraShoppingSul.

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O rating da Multiplan reflete sua forte posição de negócios como uma das principais operadoras de shopping centers no Brasil, com robusta e diversificada carteira de ativos e elevados índices de ocupação, mesmo em ambientes de negócios adversos”, destacou o relatório.

Segundo a Fitch, o rating também incorpora o baixo risco de negócios da empresa e sua forte disciplina de capital, apoiada por conservadoras métricas de crédito e robusta liquidez. A Multiplan possui, ainda, importante flexibilidade financeira, em virtude do relevante volume de ativos desonerados e do acesso a diversas fontes de financiamento.

A perspectiva estável contempla a expectativa de contínua recuperação da geração de caixa e de margens de Ebitda entre 67% e 69%, além da manutenção de forte estrutura de capital.

Posição de negócios

De acordo com o relatório, assim como as principais empresas do setor, a Multiplan possui concentração em propriedades, uma vez que os cinco maiores ativos representam entre 50% e 55% das receitas de aluguel. Este fator é atenuado por sua já testada capacidade

Para a Fitch, os fundamentos de longo prazo da indústria brasileira de shopping centers continuam preservados, apesar de a pandemia do coronavírus ter contribuído para acelerar o processo de reengenharia do varejo e a relação entre compras físicas e online. Entretanto, a trajetória da indústria no Brasil tem sido positiva, sem sinais de disrupções, ao contrário do observado nos mercados desenvolvidos. A penetração dos shopping centers no país ainda é reduzida, e a tendência de maiores áreas destinadas a lazer e alimentação beneficia o modelo do negócio no Brasil. A recuperação das vendas das lojas de shopping centers tem sido superior à do comércio de rua. No primeiro trimestre de 2022, as vendas dos shopping centers aumentaram 34,8% em relação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com o Índice Cielo de Varejo em Shopping Centers (ICVS-Abrasce), frente ao crescimento de 21,9% do varejo geral.

A Multiplan tem apresentado rápida recuperação da geração de caixa, após dois anos de performance mais fraca devido à pandemia, e as vendas dos locatários já ultrapassaram os patamares de 2019 desde o quarto trimestre de 2021. No segundo trimestre de 2022, as vendas superaram, em 29%, o volume reportado no segundo trimestre de 2019”, citou o relatório.

A Fitch projeta que a Multiplan deverá gerar Ebitda (lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização) de R$ 1,3 bilhão e fluxo de caixa das operações (CFFO) de R$ 707 milhões em 2022, e R$ 1,4 bilhão e R$ 874 milhões em 2023, respectivamente. Estes números se comparam positivamente com o Ebitda de R$ 876 milhões e o CFFO de R$ 584 milhões registrados em 2021. O modelo de negócios da companhia se favorece da forte previsibilidade do fluxo de receitas, provenientes de contratos de locação de médio prazo firmados com uma pulverizada base de lojistas, de estacionamento e serviços, bem como de sua baixa estrutura de custos.

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