Fitch afirma perspectiva estável para subsidiária do Banco Pan

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Prédio da Fitch Ratings (foto reprodução)

A Fitch Ratings afirmou, nesta terça-feira, o Rating Nacional de Longo Prazo ‘A-sf(bra)’ da 315ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da Brazilian Securities Companhia de Securitização (BS), empresa do Banco Pan e controlada diretamente pela instituição que detém 100% do seu capital total. A perspectiva do rating é estável. Operação é lastreada por uma única propriedade, o Buriti Shopping Guará (NCF), em São Paulo.

De acordo com o relatório de classificação de risco de crédito, os índices de cobertura do serviço da dívida (Debt Service Coverage Ratios – DSCRs) calculados pela agência são compatíveis com o rating dos CRIs. A perspectiva estável reflete o fluxo de caixa estabilizado, segundo os cálculos da Fitch (Fitch NCF – Net Cash Flow, ou fluxo de caixa líquido), conforme as projeções da agência.

O fluxo de caixa calculado pela agência (FNCF) considera aluguel e despesas da propriedade e do condomínio com valores pré-pandemia e, para 2020 e 2022, os valores foram ajustados por premissas de longo prazo de inadimplência e vacância.

A Fitch calcula o DSCR com base no FNCF equivalente a BRL10 milhões, e nos pagamentos programados de juros e principal da transação, o que resulta em DSCR médio de 1,2vez – em linha com o rating dos CRIs. A transação apresenta baixo índice de alavancagem calculado pela Fitch (Loan to Value – LTV), de 18,1%. O vencimento da operação ocorre em agosto de 2025, mas não há um período adicional para eventual execução da garantia representada pela alienação fiduciária antes que a operação seja considerada inadimplente. Por esta razão, a cobertura do serviço da dívida é a principal métrica para a análise do rating, em linha com outras transações avaliadas pela Fitch no Brasil.

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Ativos

O fluxo de caixa da empresa está em linha com expectativas da Fitch: O fluxo de caixa do Buriti Shopping Guará (NCF) considerando aluguel e despesas da propriedade e do condomínio tem se recuperado desde 2022. O shopping reportou NCF de R$ 11 milhões em 2022 e R$ 13 milhões em 2023 (janeiro – setembro) em linha com os valores reportados historicamente. Este comportamento está em linha com o rating dos CRIs e sustenta a perspectiva estável.

O rating é limitado a ‘A-sf(bra)’ por se tratar de uma operação lastreada por uma única propriedade, em um mercado de baixa liquidez; pela localização e perfil do Buriti Shopping Guará, focado em clientes com renda de moderada a baixa; bem como pelas características estruturais dos CRIs.

Os pagamentos de aluguéis e as demais cobranças são realizados na conta do Buriti Shopping Guará, e a Terral Participação e Empreendimentos Ltda. (Terral) transfere, em até dois dias úteis, os pagamentos relacionados à locação para a conta dos CRIs, domiciliada no Itaú Unibanco S.A. (Itaú, Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’, Perspectiva Estável), o que representa um risco primário. Como não há classificação mínima para substituição da contraparte e o risco de conta bancária é considerado primário, o rating da operação é limitado pelo do Itaú. Atualmente, esta contraparte não restringe o rating da operação, uma vez que sua classificação é superior à dos CRIs.

Emissão

A emissão é lastreada por recebíveis decorrentes da exploração comercial do Buriti Shopping Guará, incluindo receitas de locação, shopping, merchandising e estacionamento, bem como por um contrato de locação complementar. Este foi firmado entre o Condomínio Buriti Shopping Guará e a SPE Empreendimentos Imobiliários 800 Ltda. (SPE). Pelo contrato, a SPE é obrigada a assumir a locação toda vez que algum contrato de aluguel for rescindido ou não renovado. A emissão conta, ainda, com alienação fiduciária de 100% da propriedade.

Tanto o condomínio quanto a SPE têm como acionistas a Terral, na proporção de 85%, e a Nassau Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Nassau), com 15%.

O montante inicial da emissão dos CRIs foi de R$ 55,0 milhões, com lastro em recebíveis decorrentes da exploração comercial do Buriti Shopping Guará. Em 30 de setembro de 2023, o saldo devedor da operação totalizava R$ 15,7 milhões.

O rating reflete a expectativa de pagamento integral do principal investido, acrescido de taxa de juros equivalente à taxa de Depósito Interbancário (DI), acrescida de spread de 1,7% ao ano, até o vencimento final da emissão, em agosto de 2025.

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