IGMI-R registrou alta de 0,91% em fevereiro

Medido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou uma alta de 0,91% em fevereiro, demonstrando aceleração em relação ao crescimento de 0,40% observado em janeiro. No entanto, a taxa interanual do indicador desacelerou, passando de 11,88% para 11,19% no mesmo período, sugerindo uma redução gradual na valorização dos preços imobiliários. Esse movimento está alinhado às expectativas do mercado, que indicam uma estabilização no ritmo de valorização dos imóveis devido à crescente elevação da taxa Selic, a limitação do funding subsidiado e ao crescimento mais contido da economia.

A análise regional revela dinâmicas distintas entre os principais mercados imobiliários do país. Enquanto São Paulo, a cidade com maior peso na composição do índice, apresentou um crescimento mais modesto (0,46% em fevereiro contra 0,54% em janeiro), o Rio de Janeiro registrou uma aceleração significativa, saltando de 0,15% para 1,29%. Esse movimento pode estar relacionado à crescente demanda por aluguéis, que impacta indiretamente os preços dos imóveis.

No Nordeste, Recife destacou-se com um forte avanço de 2,74% em fevereiro, contrastando com a queda de 0,38% registrada no mês anterior. Esse desempenho pode ser reflexo de um reaquecimento pontual no mercado local, em função de contratos pactuados em meses anteriores. No Sul, Porto Alegre e Curitiba também registraram aumentos expressivos, com altas de 2,23% e 1,59%, respectivamente, em um contexto de alta demanda por imóveis urbanos.

Por outro lado, Belo Horizonte, que vinha apresentando um ritmo acelerado de crescimento, desacelerou sua taxa interanual de 24,08% para 17,89%. Esse movimento pode estar relacionado à estabilização dos preços após fortes valorizações no ano passado.

A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um ponto de destaque. Historicamente, observa-se que o INCC atua como um indicador antecedente para o IGMI-R, com uma defasagem temporal. No período recente, o INCC manteve sua trajetória de alta, subindo de 7,14% para 7,42% na taxa interanual entre janeiro e fevereiro. Esse movimento indica que os custos da construção continuam elevados, o que pode impactar negativamente novos projetos imobiliários e limitar o crescimento do setor.

Em contraste, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (Ivar) manteve-se estável, variando marginalmente de 7,99% para 8,01% na taxa interanual. O mercado de locação segue aquecido, especialmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, onde a demanda por aluguel tem aumentado devido à dificuldade de acesso ao crédito imobiliário.

Já a comparação entre o IGMI-R e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) revela uma dissociação significativa. Enquanto o IPCA se manteve em 5,06% na taxa interanual até fevereiro de 2025, os índices do mercado imobiliário ainda operam em patamares superiores. Esse diferencial pode estar atrelado às pressões inflacionárias específicas do setor e à lenta transmissão da política monetária sobre os preços de imóveis.

Em uma análise comparativa, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), registrou nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 7,14% em janeiro para 7,42% em fevereiro enquanto o Ivar apresentou estabilidade, com a taxa interanual passando de 7,99% para 8,01%. Esses dados sugerem que o setor de construção segue aquecido.

A desaceleração da taxa interanual do IGMI-R iniciada em dezembro de 2024 reforça a hipótese de uma redução gradual dos preços no mercado imobiliário residencial. No entanto, algumas cidades continuam a exibir forte valorização, destacando-se Belo Horizonte, Salvador e Curitiba. Esse comportamento sugere que fatores locais e conjunturais seguem impulsionando o mercado de forma heterogênea pelo país. Além disso, a relação entre o IGMI-R e o INCC aponta que os custos de construção continuam sendo um elemento muito importante para a evolução dos preços imobiliários, ainda que com defasagem. O setor também precisa observar de perto os movimentos de política monetária e os juros futuros na B3, já que eventuais cortes na taxa de juros podem estimular a demanda e reverter parte da desaceleração observada desde dezembro.

Em 2024, o mercado imobiliário brasileiro registrou um crescimento total de 11,8% nas vendas de novos imóveis em comparação com o mesmo período do ano anterior, o que reforça a solidez do setor no Brasil e o aumento da confiança por parte dos consumidores. Esse é o maior patamar de vendas já registrado pela série desde 2014.

O bom desempenho das comercializações, foi impulsionado tanto pelo segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) quanto pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, alcançando um novo patamar na série histórica. Os dados são do indicador Abrainc-Fipe, um levantamento realizado com 20 empresas associadas à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

O Minha Casa, Minha Vida apresentou crescimento recorde de lançamentos e vendas, que cresceram 25,2% e 13,1% respectivamente. O bom resultado do programa reflete a boa formatação do programa, que está ampliando o acesso das famílias de menor renda à moradia. Isso reforça a importância de preservar os recursos do FGTS, evitando ampliar as atuais modalidades de saque, para garantir que o fundo tenha condições de realizar investimentos em habitação popular, saneamento e infraestrutura. Essas atividades necessitam de financiamento a taxas mais baixas e são essenciais a qualidade de vida da população mais carente.

O segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) continua a apresentar bom desempenho, especialmente no valor de venda, que cresceu em 23,8%. Os lançamentos expandiram 42% no período.

Outro marco importante foi a queda nos estoques. No fechamento de 2024, a duração dos estoques do MAP caiu para 13 meses, nível saudável e próximo a média histórica. Já no MCMV, houve uma redução dos estoques para 9,8 meses.

A relação distrato sobre venda no MAP segue em um baixo patamar (10,5%), provando a eficácia do marco legal estabelecido em 2018. Em comparação, quando a Lei dos Distratos foi sancionada, essa relação era de cerca de 40%.

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