Imóvel como garantia: Câmara aprova marco legal do empréstimo

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Chave da casa (Foto: divulgação)
Chave da casa (Foto: divulgação)

Várias emendas do Senado ao Projeto de Lei 4188/21, que reformula regras sobra a garantia real dada em empréstimos, como hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis foram aprovadas nesta terça-feira na Câmara dos Deputados.

A proposta será enviada para sanção presidencial.

O parecer do relator, deputado João Maia (PL-RN), foi seguido pelo plenário e 37 das 50 emendas do Senado foram aprovadas. A principal mudança foi a exclusão do serviço de gestão de garantias que o texto aprovado no ano passado pela Câmara criava.

Esse serviço faria a gestão dessas garantias e de seu risco, o registro nos cartórios no caso dos bens imóveis, a avaliação das garantias reais e pessoais, a venda dos bens se a dívida for executada e outros serviços.

Entretanto, uma das emendas cria a possibilidade de uso de medidas extrajudiciais para recuperação de crédito por meio de cartórios, permitindo ao credor fazer proposta de desconto por intermédio de tabelionatos de protesto.

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Emolumentos cartoriais pagos sobre valor quitado

Com comunicação por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea, o tabelião informará ao devedor sobre a proposta, que pode prever prazo de até 30 dias para aceite. Se o devedor não aceitar, o comunicado será convertido em indicação para protesto.

Se esse tipo de negociação extrajudicial tiver sucesso, os emolumentos cartoriais serão pagos sobre o valor efetivamente quitado.

Em prazos de 31 a 120 dias, contados do vencimento do título ou documento de dívida, o credor deverá antecipar a taxa devida à central nacional de serviços eletrônicos compartilhados pelos serviços prestados. Se a negociação ocorrer após 120 dias, todos os emolumentos e demais despesas devem ser pagas antecipadamente pelo credor.

Despejo_Foto_Rovena_Rosa_ABr
Despejo (Foto: Rovena Rosa/ABr)

Outro dispositivo permite ao credor delegar ao tabelião a proposta de medidas de incentivo à renegociação, inclusive podendo receber o valor da dívida já protestada e indicar eventual critério de atualização desse valor.

Se a dívida for liquidada dessa forma, caberá ao devedor arcar com os custos de emolumentos pelo registro do protesto e seu cancelamento e demais despesas.

De acordo com o relator, “o desempenho do mercado de crédito e de garantias no Brasil está longe do adequado para dar suporte ao processo de retomada do desenvolvimento econômico sustentável”.

Outra mudança aprovada permite ao tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida não paga enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea (Whatsapp, por exemplo).

Essa intimação será considerada cumprida apenas com a funcionalidade de recebimento liberada na plataforma.

Em relação aos cartórios, mais uma emenda acatada muda a lei de registros públicos para permitir aos cartórios de registro civil das pessoas naturais emitirem certificados de vida, de estado civil e de domicílio físico ou eletrônico do interessado.

Para isso, deverá haver um convênio com a instituição interessada e comunicação imediata e por meio eletrônico a ela da prova de vida atestada.

Além da reformulação do texto dos deputados em vários pontos sobre o tema das garantias, as emendas aprovadas também trataram de outros assuntos: mantêm o monopólio da Caixa no penhor civil; retiram outros casos que permitiriam penhorar o único imóvel da família; retiram a possibilidade de usar o direito minerário como oferta de garantia; retiram a isenção do Imposto de Renda para aplicações, no Brasil, feitas por residentes no exterior.

Outra possibilidade de uso da execução extrajudicial será para a recuperação de dívidas ligadas a veículos automotores alienados fiduciariamente.

Os procedimentos serão realizados perante os Detrans, por meio de empresas especializadas em registro centralizado, que farão todos os atos de processamento da execução.

Segunda alienação

De acordo com o texto, uma segunda dívida poderá ser garantida por imóvel que está sendo comprado com o instrumento da alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário. Mas sua eficácia dependerá do cancelamento daquela constituída anteriormente.
Se houver alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade em relação às mais novas se a garantia for executada (venda do imóvel). A partir desse momento, a garantia para os credores posteriores passa a incidir no preço obtido com a venda, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

Imóveis (Foto: Aislan Loyola)
Imóveis (Foto: Aislan Loyola)

Para o credor fiduciário que pagar toda a dívida do devedor garantida pelo imóvel, o texto prevê que ele ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, ou seja, ficará com os direitos fiduciários dos outros credores.

A regra de vencimento antecipado de toda a dívida se alguma prestação não for paga valerá inclusive para a segunda alienação fiduciária.
A proposta permite ainda ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial, contanto que seja no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito (ESC), que concedem empréstimo, financiamento e factoring exclusivamente para microempreendedores individuais (MEI), microempresas e empresas de pequeno porte.

O relator do projeto, João Maia, estipulou como exceção a essa regra do mesmo credor a escolha de outra instituição desde que ela seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.

Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 80 mil.

No entanto, não poderá haver operações garantidas pelo mesmo imóvel com outros credores; e todas as operações garantidas poderão ser transferidas pelo credor apenas conjuntamente e para um único novo titular.

O prazo final de pagamento das prestações deverá ser igual ao da dívida original e, se houver falta de pagamento de qualquer empréstimo, o credor pode executar a dívida de todos os empréstimos.

Entretanto, ainda que o imóvel vá a leilão, se qualquer das operações de crédito vinculadas à mesma garantia for de financiamento de compra ou construção de imóvel residencial do devedor, a dívida será considerada quitada mesmo se o arrecadado em leilão não for suficiente para pagar a totalidade dos débitos.

A quitação de qualquer empréstimo não obriga o devedor a quitar os demais.

PL 4.188/21

O Projeto de Lei 4188/21 cria ainda a figura do agente de garantia, que será designado pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício dos credores.

Ele poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execução extrajudicial quando previsto na legislação especial aplicável à modalidade de garantia. Terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.

Esse agente poderá ser substituído a qualquer tempo por decisão do credor único ou dos titulares que representarem a maioria simples dos créditos garantidos.

Após receber o valor da venda do bem dado em garantia, o agente deverá realizar o pagamento aos credores em dez dias úteis.
Enquanto não transferido para os credores, esse dinheiro constituirá patrimônio separado daquele do agente de garantia e não poderá responder por suas obrigações pelo período de até 180 dias.

Apesar de ser um representante dos credores, esse agente também poderá manter contratos com o devedor para pesquisar ofertas de crédito mais vantajosas entre os diversos fornecedores, ajudar nos procedimentos para a contratação de nova dívida para quitar a que está garantida ou oferecer serviços não vedados em lei.

Com Agência Câmara de Notícias

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