Leilão: opção para aquisição do imóvel próprio

Vendas judiciais e extrajudiciais, com possibilidade de parcelamento

Ter o próprio imóvel é o sonho de muitas pessoas. O que poucas pessoas sabem é que existe a possibilidade de compra de imóveis com descontos de até 70% sobre o valor praticado pelo mercado, nos chamados leilões judiciais e extrajudiciais.

Como o próprio nome diz, leilões judiciais ocorrem por determinação do juiz em uma ação judicial, em decorrência da falta de pagamento de uma dívida. O imóvel será levado a leilão para que o produto da venda seja usado para pagamento da dívida. O objetivo é transformar o imóvel em dinheiro para saldar os credores do proprietário.

Como forma de estimular essa forma de aquisição, e levando em conta o caráter privilegiado do débito tributário e condominial, como regra, o arrematante não é responsável pelo pagamento de débitos desta natureza cujo fato gerador ocorreu antes do leilão.

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Já os leilões extrajudiciais ocorrem sem a necessidade de uma ação judicial. A grande maioria dos leilões extrajudiciais ocorre por determinação da Lei 9.514/97, que criou o instituto da alienação fiduciária. Em linhas gerais, a pessoa adquire um imóvel, mediante a obtenção de um financiamento imobiliário, e oferece o próprio imóvel em garantia do pagamento do financiamento.

A propriedade plena do imóvel fica transferida para o nome do credor, do banco, sendo que o devedor terá apenas a posse do imóvel e a propriedade resolúvel. O devedor somente se tornará proprietário do bem quando terminar de pagar as parcelas do financiamento imobiliário.

Em caso de inadimplência do devedor, o banco é obrigado a levar o imóvel a leilão, em duas datas diversas, para que o produto da venda satisfaça o seu crédito. Na primeira data, o valor mínimo para venda corresponderá ao valor pelo qual o imóvel foi avaliado pelo banco ao conceder o empréstimo. Na segunda data, o valor mínimo corresponderá ao valor da dívida.

Esses leilões podem ser feitos diretamente pelos bancos, ou por intermediação de leiloeiros, como consequência automática da falta de pagamento das parcelas do financiamento.

Vale destacar que, em leilões extrajudiciais, via de regra, o arrematante será responsável pelo pagamento de débitos de condomínio e débitos tributários anteriores ao leilão.

Não é incomum que o imóvel objeto do leilão esteja ocupado. Mas isso não deve ser motivo de grande preocupação para o arrematante.

No leilão judicial, a desocupação do imóvel será determinada pelo juiz que conduziu o leilão, não se fazendo necessário o ajuizamento de outra ação judicial em caso de resistência do ocupante. O juiz ordenará a entrada do arrematante no imóvel, quem quer que esteja ocupando-o.

O procedimento será realizado por um oficial de justiça, que poderá requisitar força policial em caso de resistência do ocupante. Eventuais bens móveis que estiverem no imóvel serão levados ao Depósito Público, cabendo aos antigos ocupantes retirá-los do local.

No leilão extrajudicial, a desocupação é providência de responsabilidade do arrematante. É comum que a desocupação ocorra de forma voluntária após o arrematante comprovar a aquisição do imóvel, pois o ocupante tem ciência de sua inadimplência e das consequências da permanência no imóvel.

Em caso de resistência, será necessário ajuizar ação judicial de imissão na posse com pedido de tutela de urgência cumulada com cobrança, em que o arrematante buscará autorização judicial para adentrar ao imóvel, e a condenação do ocupante ao pagamento de taxa de ocupação mensal de 1% sobre o valor de avaliação do imóvel até a desocupação do imóvel.

A Lei 9.514/97 assegura ao adquirente a entrada no imóvel de forma liminar, isto é, antes mesmo da oitiva da parte contrária, no prazo de até 60 dias.

No leilão judicial, não se admite o pagamento do valor por financiamento imobiliário. O pagamento deve ser feito à vista, no prazo de 24 horas do leilão, ou de forma parcelada, mediante sinal de 25% e o restante em até 60 parcelas mensais.

Porém, a proposta à vista sempre terá preferência sobre uma proposta de pagamento parcelada, de modo que a proposta de parcelamento somente será analisada pelo juiz se não houver nenhuma proposta de pagamento à vista.

Já no leilão extrajudicial, os bancos costumam autorizar o pagamento do imóvel por financiamento imobiliário. Caberá ao banco decidir sobre o prazo, taxas e encargos do financiamento. A formalização da compra será realizada no bojo de escritura pública de compra e venda. O procedimento é rápido e costuma ocorrer poucos meses após o leilão.

Sem dúvida é uma excelente forma de se adquirir imóveis de forma segura e com significativo desconto. A expectativa é que os leilões de imóveis aumentem a cada dia, como consequência do aumento da inadimplência do País.

Ana Carolina Osório é advogada especialista em Direito imobiliário.