Levantamento sobre o Mercado de Médio Padrão realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Brain Inteligência Estratégica revelou queda na participação de unidades lançadas neste segmento, um dos mais importantes para o setor. Os dados envolvem cerca de 10.500 empresas do mercado imobiliário nacional. O levantamento foi apresentado durante o 7º Fórum de Incoporadoras (Incorpora), que acontece nesta terça-feira, em São Paulo.
No segundo trimestre de 2024, o mercado de médio padrão foi responsável por 50% do total do Valor Global Lançado (VGL) no 2T24, contra 26% do mercado de alto padrão e 24% do Minha Casa, Minha Vida. No mesmo período do ano passado, essa participação do médio padrão era de 60%. Isso ressalta a importância da classe média para o mercado imobiliário, mostrando que esse segmento tem um papel crucial para o desempenho do setor e para a geração de emprego e renda. O aumento do custo de financiamento bancário é, sem dúvida, o grande responsável pela queda dessa participação relativa. Entretanto, ainda assim notamos que a classe média é o principal mercado para o setor imobiliário.
Se considerarmos apenas a capital paulista, o maior mercado imobiliário do Brasil, a queda foi ainda mais acentuada. O VGL do 2T24 representou 50% no período, contra 66% no intervalo anterior.
“A classe média tem interesse em comprar imóveis, mas encontra dificuldade em obter crédito devido aos juros elevados e ao alto custo do funding. Isso não só compromete o orçamento das famílias, que enfrentam obstáculos para financiar a casa própria, como também inibe o lançamento de novos projetos pelas incorporadoras, afetando todo o setor”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc.
Essa queda também é notada quando vemos que temos uma alta intenção de compra: 48% dos entrevistados em geral, de acordo com os dados da Brain (maior número já registrado). Porém, esse patamar de intenção é menor (40%) justamente na faixa de renda entre R$ 10 a R$ 20 mil por mês.
No último dia 18, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) elevou a taxa Selic para 10,75%, o que, segundo França, “tem efeito negativo sobre os tomadores de crédito em todos os setores da economia, encarecendo os empréstimos e financiamentos.”
A Abrainc e a Brain também realizaram a pesquisa “Percepções e expectativas da classe média”, que ouviu 1 mil pessoas em agosto deste ano, em 20 cidades brasileiras (incluindo capitais e cidades do interior). O estudo trouxe insights sobre as perspectivas da classe média em relação às políticas habitacionais dos próximos prefeitos. A maioria dos entrevistados (85%) acredita que os futuros gestores municipais devem desenvolver políticas de estímulo à habitação popular. Entre as principais prioridades para o próximo prefeito, habitação surge logo após saúde, educação e segurança. Quando questionados sobre a priorização de habitação em relação a outras áreas de políticas públicas, o segmento ficou à frente de transporte público, áreas verdes e espaços públicos.
Apesar do cenário desafiador, a pesquisa também indicou que 40% da classe média ainda manifestam intenção de adquirir um imóvel nos próximos 12 meses, mesmo com a expectativa de alta nos preços (58% dos entrevistados acreditam em aumento).
Já quando o assunto é aluguel residencial, estudo de inteligência imobiliária feito pela APSA em agosto apontou que, apesar do acumulado dos últimos 12 meses apresentar um aumento de 9,83% no valor dos aluguéis anunciados pelas imobiliárias para novos inquilinos, no Rio de Janeiro, mês teve uma redução de 2,41% na comparação com o julho. Os imóveis subiram nos primeiros meses do ano, mas a desaceleração voltou em junho, e o metro quadrado médio na cidade atualmente é de R$ 44,12. Ou seja, um imóvel de 100 m² tem o aluguel médio, variando para mais ou para menos, de R$ 4.412. Para a estimativa, a pesquisa utilizou como base cerca de 14 mil anúncios de imóveis residenciais para locação na capital fluminense, em sites imobiliários.
Dos 17 bairros pesquisados, oito apresentaram redução no valor por metro quadrado em relação a julho, foram eles: na Zona Sul, no Catete, o valor do metro quadrado está em R$ 56,10 o bairro teve a maior queda nos aluguéis, com redução de 10,33%; em Botafogo, diminuição de 2,40%, com m² a R$ 63,14; e no Leblon, desacelerou 1,02% e o m² está em R$ 116,26.
Na Região Central, no Rio Comprido, com redução de 17,39%, está saindo a R$ 26,89/m².
Na Zona Norte, Tijuca, com redução de 3,03%, com o aluguel médio saindo a R$ 32,63; Méier, preço por metro quadrado 2,45% menor, saindo a R$ 22,33.
E na Zona Oeste, no Recreio, com redução de 0,8%, está custando R$ 39,89; e na Barra da Tijuca, queda de 0,14%, com preços em R$ 70,49.
Já os bairros que apresentaram aumento no preço por metro quadrado no Rio, foram: Laranjeiras (R$ 47,76), que apresentou o maior aumento registrado, com variação de 13,18%; Maracanã (R$ 33,46), 5,32% maior que o mês anterior; Flamengo (R$ 58,09), com valor 5,12% mais alto; Leme (R$ 63,88), onde o preço está 4,33% mais alto do que em julho; Ipanema (R$ 123,56), com alta de 3,02% em comparação ao mês anterior (R$ 119,94); em Vila Isabel (R$ 28,02), o aumento foi de 2,08% com o aluguel em R$ 28,08; no Centro (R$ 41,19), em um mês, o crescimento foi de 1,68%; em Copacabana (R$ 61,16), houve aumento de 1,19%; e o Grajaú (R$ 30,41) foi o bairro que registrou o menor aumento, cerca de 0,7%.
Apesar de apresentar um aumento de 7,5%, em comparação há três meses, no número de apartamentos disponíveis para aluguel, o estudo mostra que o número continua longe do ideal, que seria de 10%. A taxa de vacância atual da cidade é de 5,7% e, além disso, houve redução no número de imóveis alugados no Rio de Janeiro.
Os bairros que impulsionaram esse aumento foram: Catete, com um aumento frente ao mês anterior de 100%, chegando a taxa de vacância de 5,0%; Recreio, que agora tem o valor de 14,8%, quase 5% acima do ideal, e Tijuca, que sofreu um aumento de 25,8% em relação a julho, chegando a taxa de vacância de 7,3%.
Já os bairros que sofreram desaceleração na taxa de vacância, em comparação a julho, foram Flamengo (com uma redução de 48,8%, chegando a taxa de 2,2% atualmente), Leme (com uma redução frente ao mês anterior de 54,5%, chegando a taxa de 0,5%), Grajaú (que diminuiu em 35,8% os imóveis disponíveis para locação, chegando a taxa de 3,4%), Méier (com uma diminuição de: 24,1%, chegando a taxa de 4,4%), Centro (que teve 9% da quantidade reduzida, chegando a taxa de 16,1%, bem acima da taxa ideal de vacância).
Em agosto, o número de imóveis disponíveis para locação no Rio de Janeiro recuou 6,7% na comparação com o mesmo mês do ano anterior. No entanto, em relação ao mês de julho de 2024, houve um avanço de 2,9%, o que sinaliza um crescimento na quantidade de locações realizadas.
Além disso, a média do tempo para conseguir alugar um imóvel em 2024 diminuiu. No bairro de Botafogo, por exemplo, em 2021, entre janeiro e julho, imóveis residenciais de um a três dormitórios levavam em média 96 dias para ser locado. Já comparando o mesmo período nesse ano, a média é de 19 dias, demonstrando uma redução de 80,21% em relação ao período comparado.