Minha Casa, Minha Vida fez mercado imobiliário residencial estável no 1º trimestre

Apesar da leve desaceleração frente a um 2024 de forte aumento nos índices, a percepção dos empresários de construtoras e incorporadoras sobre procura e venda no mercado imobiliário residencial brasileiro foi de manutenção da estabilidade no primeiro trimestre de 2025. O Minha Casa, Minha Vida seguiu aquecido, mesmo com os dados ligeiramente inferiores neste primeiro trimestre de 2025, na comparação com os trimestres anteriores. O produto teve recorde de novos empreendimentos no ano passado, desde seu lançamento em 2009, e vem propiciando a ampliação do acesso das famílias com menor renda à moradia. É o que mostra a pesquisa Indicador da Confiança do Setor Imobiliário Residencial, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), feita em parceria com a Deloitte.

O levantamento, um termômetro do mercado imobiliário residencial, considera dados obtidos junto a construtoras e incorporadoras dos segmentos do Minha Casa, Minha Vida, de Médio e Alto Padrão (MAP) ou de ambos. De acordo com o reporte, a média geral de procura por imóveis residenciais ficou em 1,95 (manutenção) pontos no primeiro trimestre do ano, e a média geral de vendas, em 1,96 (manutenção), na régua de até 3 pontos possíveis da metodologia Deloitte. Isso significa conservação dos índices de interesse e comercialização dos produtos.

“No ano passado, registramos um crescimento de 11,8% nas vendas gerais. Trata-se do melhor desempenho anual desde que iniciamos nosso levantamento junto a incorporadoras, em 2014. Esse resultado histórico foi impulsionado, principalmente, pela força do Minha Casa, Minha Vida, que alcançou, em 2024, seu recorde de lançamentos desde a criação do programa, em 2009. A demanda segue consistente e tem sido fundamental para sustentar os níveis de procura e venda no setor imobiliário residencial”, ponderou Luiz França, presidente da Abrainc.

No segmento MAP, o impacto dos aumentos seguidos da taxa de juros Selic nos últimos meses vem sendo mais sentido. As expectativas sobre as vendas neste segmento ficaram em 1,69 pontos, o que significa queda de 0,09 pontos no primeiro trimestre de 2025 em relação ao trimestre anterior. Em termos práticos, foi percebida uma redução no interesse e no volume de comercialização dos produtos, segundo a metodologia Deloitte.

Apesar dos altos índices de saque da poupança nos últimos meses, e do aumento na taxa de financiamento habitacional no segmento MAP, a intenção de compra de imóveis em geral segue em bom nível.

“Isso se dá muito em função das altas consecutivas do aluguel e da maior percepção de poder de valorização dos imóveis, mesmo entre os consumidores das faixas mais econômicas”, frisou Luiz França. A resiliência da demanda se deve também ao alto déficit habitacional e bônus demográfico favorável – de acordo com o último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2022, nos últimos 10 anos a população com idade entre 35 e 40 anos, que é a faixa etária que mais compra imóvel, cresceu 16%.

“A desaceleração da performance em MAP, nos últimos seis meses, está relacionada principalmente à alta taxa de juros. Além disso, é preciso considerar que os indicadores estão em um alto patamar relativo, com três anos seguidos de aumento. Agora, os compradores estão mais receosos quanto aos investimentos diante da taxa de juros mais alta, e consequentemente do financiamento mais caro”, analisou Claudia Baggio, sócia de Financial Advisory e líder da prática de Real Estate da Deloitte.

O levantamento também mostrou que construtoras e incorporadoras ficaram mais divididas do que em outras ocasiões quanto à oscilação dos preços dos imóveis residenciais no primeiro trimestre de 2025. Para 46% dos executivos do setor houve percepção de aumento no valor para o consumidor – esse índice é o menor desde o início de 2024. Para outros 48% não houve majoração, enquanto 6% informaram redução.

Dos representantes de construtoras e incorporadoras entrevistados de Minha Casa, Minha Vida, 98% destacaram que pretendem trazer a público lançamentos de empreendimentos nos próximos 12 meses. Em MAP, 89% foram na mesma linha.

No primeiro trimestre de 2025, 93% das construtoras e incorporadoras de Minha Casa, Minha Vida informaram intenção de adquirir terrenos nos próximos 12 meses, dado semelhante ao expressado no trimestre anterior do levantamento. Em MAP, 63% mostraram ter o mesmo apetite, frente a 51% na versão precedente. Esse aumento de 13 pontos percentuais demonstra que no fim do primeiro trimestre de 2025, o empresário do segmento MAP melhorou seu apetite por investimentos, se comparado ao fim de 2024.

Para os próximos meses, a pesquisa revela expectativa positiva das vendas em Minha Casa, Minha Vida e sequência do arrefecimento da comercialização em MAP.

Recentemente foram aprovadas novas regras para o Minha Casa, Minha Vida, que ampliam o acesso ao programa e favorecem especialmente a classe média. A principal novidade é a criação da Faixa 4, voltada para famílias com renda mensal entre R$ 8.600 e R$ 12 mil. Segundo dados da Rais de 2024, do Ministério do Trabalho e Emprego, analisados pela Abrainc, esse grupo representa cerca de 1,4 milhão de trabalhadores em todo o país.

“Com juros de 10% ao ano mais a taxa referencial (TR), as condições dessa nova faixa são significativamente mais vantajosas do que as praticadas atualmente no mercado, que giram em torno de 13% ao ano mais TR. Essa diferença pode representar uma redução de até 27% no valor das parcelas mensais, facilitando o financiamento da casa própria para milhares de famílias”, destaca Luiz França, presidente da Abrainc.

“A entrada da classe média no programa do Governo Federal era muito aguardada. A regulamentação pode impulsionar cadeias de negócios da construção civil e do mercado imobiliário, promovendo emprego, renda e desenvolvimento econômico no país”, concluiu Claudia Baggio, sócia de Financial Advisory e líder da prática de Real Estate da Deloitte.

Já quando o assunto é aluguel, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) de maio, medido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getulio Vargas (FGV), caiu 0,56%, contrapondo o movimento de alta registrado em abril. A variação acumulada em 12 meses passou de 5,92% em abril de 2025 para 5,11%, mantendo o comportamento de desaceleração.

“Conforme observado em abril, os preços dos aluguéis residenciais acentuaram o movimento de desaceleração no acumulado dos últimos 12 meses. O resultado desse mês foi influenciado pela forte queda registrada em São Paulo, que nos últimos anos tem apresentado comportamento de recuo nos preços em maio.”, afirma Matheus Dias, economista do Ibre.

Entre abril e maio de 2025, o Ivar registrou queda em uma das quatro capitais brasileiras divulgadas. Em São Paulo, o índice passou de 3,60% em abril para -6,02 em maio. Em Porto Alegre, o Ivar saiu de -0,46% em abril para 3,81% em maio. Em Belo Horizonte, o índice passou de -3,34% em abril para 4,83% em maio. No Rio de Janeiro, houve alta de preços dos aluguéis residenciais em relação ao mês anterior, com o índice saindo de -1,43% em abril para 3,01% em maio.

A taxa interanual do aluguel residencial desacelerou em metade das cidades analisadas. São Paulo registrou a menor taxa de variação em 12 meses, com o índice saindo de 5,45% em abril para 3,24% em maio de 2025. No Rio de Janeiro, também houve registro de desaceleração na taxa interanual, onde a taxa acumulada em 12 meses passou de 5,54% para 3,98%. Por outro lado, Porto Alegre acelerou em 12 meses, saltando de 4,17% em abril para 5,82% em maio. Por fim, em Belo Horizonte teve ligeiro avanço ao passar de 7,76% para 7,98% entre abril e maio.

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