Multiplan vs brMalls: diversificação de receita ou expansão agressiva?

Em um cenário ambivalente – com mais de 3 mil mortes por Covid-19 nas últimas 24 horas e 30,7 milhões de brasileiros vacinados com ao menos uma dose contra o coronavírus – os shoppings, ativos vistos pelo mercado como resilientes e com valuations atrativos, decidiram retomar as suas operações.

Segundo um relatório do banco BTG Pactual, 94% de todos os shoppings brasileiros estão abertos, enquanto todas as companhias do setor listadas em bolsa, entre estas brMalls (BRML3), Iguatemi (IGTA3), Multiplan (MULT3), Aliansce Sonae (ALSO3) estão com 100% da sua Área Bruta Locável (ABL) em funcionamento.

Nas praças de São Paulo e Belo Horizonte, que concentram a maior participação destes players, os shoppings reabriram desde 22 de abril com certas restrições. Em Belo Horizonte, o funcionamento agora é de segunda a sábado, das 10h às 21h, deixando o domingo para drive-thru. Já em São Paulo, os shoppings voltaram a funcionar das 11h às 19h, com capacidade máxima de 25%.

Mesmo com a reabertura, analistas consultados pela reportagem, acreditam que o principal motor de recuperação destas companhias será o avanço da vacinação, que atualmente chegou apenas a 14,52% da população brasileira. “É um momento difícil para o setor, esperamos resultados fracos no 1º trimestre de 2021, e a ameaça de vacância persiste, mas mantemos nossa visão positiva porque os shoppings são extremamente resistentes e com valuations atrativos”, apontou o banco BTG em relatório.

Já os analistas do Bank of America (BofA) estão cautelosos sobre as ações de shoppings. Em relatório, eles avaliam que os lucros estão fracos e que a vacinação lenta além da incerteza econômica pode comprometer os ganhos das companhias também em 2022. Segundo o banco, operadoras como Iguatemi (IGTA3) e Multiplan (MULT3) devem se recuperar primeiro.

Para os especialistas consultados pelo Monitor, esta recuperação do setor só vai acontecer a partir do segundo semestre de 2021. No entanto, com novos desafios para os players, como a necessidade de adaptar seu modelo de negócios misturando a venda digital e por aplicativos com as lojas no espaço físico.

Segundo Juan Espinhel, especialista em investimentos da Ivest Consultoria, o setor de shoppings tem uma dinâmica diferente no Brasil. “Shopping sempre representou um local de consumo seguro para a população, antes era a segurança física, de evitar assaltos. E hoje pode ser visto como um lugar de segurança sanitária, onde é exigido o uso de máscara, controle da temperatura e álcool gel”, explica.

Contudo, de acordo com Espinhel, com o e-commerce abocanhando cada vez mais o mercado, a presença do consumidor nos shoppings no pós-pandemia será para usufruir de serviços e não necessariamente comprar produtos, que devem ser encomendados pelos aplicativos. Essa mudança no formato de negócios deve também influenciar a escolha dos lojistas, que vão preferir alugar lojas em shoppings que agreguem valor, com boa qualidade de ativos e maior desenvolvimento na venda digital.

Com um novo panorama para o setor, tudo conta na hora de sobreviver à crise e conquistar a preferência dos consumidores. Na série Queda de Braço, feita em parceria com a Comdinheiro, confrontamos duas companhias: Multiplan (MULT3) e BR Malls (BRML3), para o investidor entender qual é o melhor ativo para surfar nesta retomada.

 

A joia da coroa do setor

 

Com um portfólio de 19 shoppings distribuídos nas áreas premium dos principais estados do Brasil, a Multiplan (MULT3) é um shopping focado em consumidores de alta renda e renda média alta.

Segundo Flávio Conde, chefe de análise da Inversa, a grande vantagem da Multiplan é que ela combina sua receita com a gestão de shoppings centers e a construção de outros empreendimentos comerciais e residenciais multiuso. Além dos shoppings centers, a Multiplan tem dois conjuntos de torres comerciais com uma área bruta locável de 50.582 m².

“A Multiplan é menos dependente de aluguel de lojas, porque também consegue resultados que não são dos shoppings e ajudam a manter o lucro da companhia em alta”, aponta. Prova disso foi o bom desempenho da companhia em 2020, apesar da pandemia. Segundo dados da Comdinheiro, a Multiplan teve um lucro líquido de R$ 963,98 milhões em 2020, dobrando praticamente o lucro de 2019, de R$ 469,2 milhões.

No entanto, Conde também destaca o risco macroeconômico e sanitário que ainda afeta a companhia. Segundo o analista, não é a reabertura que vai ajudar a Multiplan a destravar valor e sim o avanço da vacinação. Nesta terça-feira (28), a companhia apresentou o seu balanço do 1º trimestre de 2021, com lucro líquido de R$ 46,3 milhões, uma queda de 73,9% em comparação ao mesmo período em 2020. O Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) também caiu 61,8% para R$ 131,2 milhões.

Segundo a Multiplan, entre os motivos que propiciaram essa queda estão a baixa operação dos shoppings, com apenas 63% do horário regular, em função das suspensões temporárias. Além de menores taxas de ocupação no 1º trimestre, que historicamente são sempre 0,35% menores que as registradas no 4º trimestre de um ano, somado ao efeito da saída de uma loja de fast fashion do portfólio da companhia.

Apesar deste tombo no 1º trimestre de 2021, já esperado pelo mercado, o analista Victor Bueno, da Top Gain, reforça que continua acreditando na companhia pelos seus fundamentos sólidos apresentados ao longo dos anos, com indicadores rentáveis, margens boas, dívida controlada além da sua capacidade de geração de caixa.

Em 2020, a companhia teve um aumento expressivo de caixa apesar da pandemia. O caixa da Multiplan em 2020 foi da ordem de R$ 1,22 bilhão, um salto de 3.255% comparado a 2019, quando o caixa era equivalente a R$ 36,46 milhões. “Esse aumento na geração de caixa representa uma oportunidade para a empresa se recuperar e buscar novas aquisições no mercado”, afirma.

Segundo o analista, antes mesmo da pandemia, ele já considerava a Multiplan um ativo bom e lucrativo, por entregar margens eficientes e com certa estabilidade nos últimos anos, diferente da sua concorrente a brMalls que sempre esteve sujeita a oscilações. O crescimento de receita da Multiplan, por exemplo, sempre ocorreu de forma constante.

A margem líquida (porcentagem de lucro líquido da empresa em relação a sua receita total) da Multiplan em 2020 foi de 89,13%. “A companhia sempre teve uma margem média de 40% de eficiência, mesmo na pandemia, o fato dela ter caixa e baixo endividamento contribuiu com essa rentabilidade elevada”, destaca Bueno.

O analista enxerga forte potencial para a ação a curto e longo prazo. Ele afirma que o setor de shoppings está barato, com múltiplos bastante descontados, mas o potencial de upside da Multiplan deve chegar perto dos 30% até o final de 2021.

“A companhia é a melhor oportunidade do setor de shoppings para permanecer no longo prazo”, defende. Bueno acredita que este é um momento interessante de entrada no papel, com preço-alvo de R$ 32. Contudo, ele esclarece que a ação é para uma estratégia de valorização e não uma alternativa como pagadora de dividendos. “Para quem procura ganhar dividendos com shoppings é melhor se posicionar em fundos imobiliários”, acrescenta.

Conde, da Inversa, destaca que é importante que o investidor entenda que a estratégia de Multiplan e brMalls é diferente antes de fazer uma escolha. Ele explica que enquanto operadoras como Multiplan e Iguatemi trabalham com projetos greenfield (compra de terrenos e construção de shoppings), a brMalls tem uma estratégia de aquisição mais agressiva, com a compra de shoppings para logo melhorar a sua estrutura e estratégia. “Multiplan ainda é a joia da coroa do setor, a companhia tem os melhores shoppings e as melhores localizações”, defende.

 

Digitalização e ativos de valor

 

Diferente da Multiplan, a brMalls conseguiu se consolidar como a maior dona de shopping center do Brasil, tanto na área locável como no número de shoppings sob gestão. Atualmente a operadora tem 30 shoppings distribuídos em 12 estados.

Segundo Conde, da Inversa, esse crescimento foi graças a uma estratégia agressiva pela qual a brMalls fez mais aquisições das que conseguiu desenvolver. “brMalls queria ser a maior do setor, captava dinheiro, saiu comprando shoppings e melhorou a qualidade destes”, explica.

Embora a companhia esteja concentrada nos públicos mais populares, Espinhel, da Ivest Consultoria, destaca que a nova estratégia da brMalls é separar seu portfólio não por classe social do consumidor e sim pelo padrão de qualidade dos shoppings. “O metrô Santa Cruz não é um shopping de luxo, mas está bem localizado, na saída de um metro e tem altíssima qualidade”, exemplifica.

Segundo o especialista, desde 2018, a companhia vem fazendo esse movimento de diversificar seu portfólio de shoppings com ativos de alta qualidade. “No futuro as pessoas podem não ir ao shopping por causa da Renner ou da Riachuelo e sim por ser um lugar de lazer, seguro e localizado perto do trabalho”, acrescenta.

Para Espinhel, outra vantagem da brMalls é o investimento no e-commerce, antes mesmo da pandemia. Desde 2019, a companhia vem implementando estratégias no digital por meio de um investimento na startup Delivery Center, que conecta lojistas a aplicativos e marketplaces, além de outras soluções que pretende implementar a curto prazo, como o e-shopping (que leva o shopping até a casa do consumidor), o aplicativo Viva, que permite dar descontos e promoções, além de dar aos lojistas a oportunidade de vender no marketplace de terceiros.

Para o especialista, estas estratégias devem atrair novos lojistas que priorizam qualidade e conexão digital com o consumidor.

Ainda entre as vantagens, Conde, da Inversa, aponta que a brMalls deve se beneficiar mais rápido com a reabertura, porque o seu público-alvo enxerga o shopping como principal fonte de lazer, diferente do público dos concorrentes. Em contrapartida, é este tipo de consumidor que pode sofrer mais com a diminuição de renda em decorrência da crise e o desemprego.

Embora a margem bruta da brMalls sempre foi superior do que a Multiplan, comprovando uma operação enxuta de custos, os analistas apontam que falta consistência nos resultados da empresa ao longo dos anos. “Isso é por causa da forte dependência que a companhia tem dos aluguéis de lojas”, justifica Conde.

De acordo com dados da Comdinheiro, em 2020 a brMalls teve um prejuízo líquido de R$ 336,11 milhões, ante lucro líquido de R$ 1,38 bilhão em 2019. A margem líquida também foi negativa, de -36,73%.

Outro conflito da companhia, que tem capital pulverizado com maior concentração em fundos de investimento, é a pressão dos minoritários. No mês de março, a Suno Asset enviou uma proposta à gestão da brMalls pedindo para separar as operações da empresa e alocar os imóveis de shoppings em fundos de investimento. A companhia rejeitou a proposta e apontou não ser uma alternativa ideal para gerar valor aos seus acionistas.

Apesar de o ativo estar bastante descontado, os analistas consultados pela reportagem preferiram não se posicionar no papel. Já o BTG recomenda em relatório a compra do ativo com preço alvo de R$ 9,67.

Por Kate Monteiro, especial para o Monitor Mercantil

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