O governo federal anunciou recentemente a implementação de um novo modelo de crédito habitacional, com potencial para injetar até R$ 37,5 bilhões na economia. A medida, desenvolvida pelo Banco Central em parceria com os Ministérios da Fazenda e das Cidades e com apoio da Caixa Econômica Federal, altera o direcionamento dos recursos da poupança e reduz o depósito compulsório para bancos que ampliarem suas carteiras de financiamento imobiliário.
O objetivo é estimular a oferta de crédito para a casa própria, mesmo num contexto de juros ainda elevados e que impacta diretamente o setor de construção civil, um dos maiores geradores de emprego e renda do país. Segundo dados do Novo Caged, o número de trabalhadores formais no setor ultrapassou neste ano 3 milhões de empregados registrados com carteira assinada, o maior contingente desde 2014.
Atualmente, 65% dos depósitos da poupança são obrigatoriamente destinados a empréstimos habitacionais, enquanto 20% ficam retidos no Banco Central e 15% são de uso livre dos bancos. O novo modelo permitirá que as instituições financeiras liberem até 5 pontos percentuais do compulsório, desde que aumentem a concessão de crédito imobiliário.
A cada R$ 1 em novos financiamentos, o banco ganha acesso a R$ 1 antes bloqueado no Banco Central, que pode ser aplicado livremente por até cinco anos. Essa dinâmica reduz o compulsório de 20% para 15% e libera liquidez imediata no sistema financeiro. Estima-se uma injeção inicial de R$ 20 bilhões, podendo chegar a R$ 37,5 bilhões conforme a adesão das instituições.
O modelo será testado no ano que vem. Se bem-sucedido, entrará em vigor de forma permanente em 2027, consolidando a nova sistemática de funding habitacional. Com mais recursos disponíveis, o crédito imobiliário, atualmente em torno de R$ 90 bilhões por ano, pode praticamente dobrar até 2027, chegando a R$ 200 bilhões, segundo projeções do mercado. A expectativa é que a medida amplie o acesso à moradia e aqueça o setor, estimulando novas obras e lançamentos.
Ao aumentar o volume de crédito de taxas reguladas, o programa deverá indiretamente pressionar para baixo as taxas de juros dos financiamentos livres. Isso porque os bancos, ao obterem recursos livres para operações mais rentáveis, tendem a compensar margens menores no crédito imobiliário, intensificando a competição no setor. Para o comprador, o efeito pode ser direto e proporcionar condições mais favoráveis de financiamento, com prazos maiores e juros mais baixos. O mercado, por sua vez, pode vislumbrar um ciclo virtuoso de confiança e investimentos.
O impacto mais imediato será sentido pelas construtoras e incorporadoras. Com o crédito mais acessível, a demanda por imóveis residenciais deve crescer, especialmente nas faixas atendidas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que concentra 80% dos recursos liberados pelo programa e engloba imóveis de até R$ 1,5 milhão.
Nesse cenário, empresas que atuam nesse segmento terão a chance de retomar lançamentos e destravar projetos represados pelo alto custo do crédito. Terrenos e empreendimentos enquadrados no limite do SFH ganham relevância estratégica, enquanto construtoras voltadas à classe média e média alta devem liderar o movimento de expansão.
A Caixa Econômica Federal será protagonista nesse movimento. Com expectativa de liberar entre R$ 20 e R$ 25 bilhões em crédito adicional, o banco estatal terá papel fundamental para dar novo fôlego ao mercado imobiliário, liderando a expansão do financiamento habitacional e servindo de referência para o sistema. Como consequência, a tendência é que os bancos privados adiram ao programa motivados pela possibilidade de usar parte do compulsório em outras operações de maior retorno.
Portanto, a medida deve acirrar a concorrência e fortalecer o segmento imobiliário, considerado de baixo risco e alta relevância estratégica.
A criação desse modelo representa uma mudança estrutural no financiamento habitacional brasileiro. Ao liberar recursos antes parados no Banco Central e estimular a concessão de crédito, o governo equilibra política pública e eficiência de mercado, em um movimento capaz de destravar investimentos e gerar empregos. Se implementado com sucesso, o programa pode marcar o início de um novo ciclo de crescimento para o mercado imobiliário, ampliando o acesso à casa própria e fortalecendo a construção civil como motor da economia.
Álvaro Mendonça Júnior, diretor Financeiro da Vitacon
