O setor de shopping centers no Brasil, que muitos declararam obsoleto durante a pandemia, não apenas sobreviveu, como protagonizou uma das mais impressionantes histórias de resiliência da bolsa. Hoje, o setor se reafirma não mais como mero centro de compras, mas como plataforma multifuncional de convivência e serviços. No entanto, essa recuperação agora enfrenta um novo teste: a capacidade de crescer em um cenário econômico de otimismo cauteloso, marcado por uma queda de juros bem-vinda, mas ainda em patamares elevados, mas também por um crescimento do PIB mais moderado e um consumidor ainda sensível a preço.
Para entender o potencial das empresas listadas, é preciso dimensionar o mercado. O Brasil conta com mais de 630 shopping centers em operação, um setor que fatura anualmente cerca de R$ 200 bilhões e gera mais de 1 milhão de empregos diretos. É um pilar do varejo nacional.
As projeções de crescimento para os próximos anos são de um otimismo moderado. A Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) projeta um crescimento nas vendas na casa de 3% a 5% ao ano, já descontada a inflação. Não se espera um novo “boom” de construção de shoppings, mas sim um crescimento orgânico, focado em três pilares:
- Reprecificação dos Aluguéis: Recuperação das perdas inflacionárias do período da pandemia
- Modernização e Expansão (ABL): Adição de novas áreas e “retrofit” dos shoppings existentes para atrair novos lojistas e serviços
- Redução da Vacância: Ocupação dos espaços vagos, especialmente em ativos secundários
O cenário econômico atual é uma faca de dois gumes. Por um lado, o ciclo de queda da taxa Selic é um poderoso vento a favor. Ele reduz as despesas financeiras das empresas (que são endividadas), valoriza o preço de seus ativos e, gradualmente, melhora as condições de crédito para o consumidor. Por outro lado, o crescimento do PIB brasileiro projeta-se de forma mais contida, na casa de 1,5% a 2%, e a massa de renda do trabalhador, embora em recuperação, ainda não mostra um dinamismo explosivo. Isso sugere que o crescimento do consumo será seletivo, beneficiando as empresas e os shoppings mais bem posicionados.
Neste cenário de crescimento moderado, a qualidade do portfólio se torna o principal diferencial competitivo.
- Multiplan (MULT3): O benchmark de qualidade. Com um portfólio de shoppings icônicos e dominantes, a empresa é a mais bem posicionada para capturar o consumo do público de alta renda, que é menos sensível a um crescimento econômico moderado. Seus indicadores operacionais (vendas, aluguéis, taxa de ocupação) são consistentemente os melhores da indústria.
- Iguatemi (IGTI11): Focada no nicho de luxo, a empresa possui uma resiliência única. Seu público-alvo não apenas é menos afetado por ciclos econômicos, como muitas vezes se beneficia de cenários de juros em queda (que valorizam seus outros investimentos).
- Aliansce Sonae (ALSO3): Como maior administradora do país, seu desafio é gerenciar um portfólio vasto e heterogêneo. Em um cenário de crescimento moderado, seus ativos dominantes performarão bem, mas os shoppings secundários, localizados em regiões de menor renda, podem sentir mais o impacto de um consumo mais fraco. A grande tese aqui é a captura de sinergias da fusão com a brMalls, que pode gerar ganhos de eficiência e diluição de custos.
- SYN (SYN Prop & Tech): Em um cenário de crescimento moderado, o desafio da reestruturação se torna ainda maior. A empresa precisa encontrar seu novo caminho em um ambiente competitivo, tornando-se uma tese de maior risco.
Os últimos balanços confirmam essa dinâmica. Multiplan e Iguatemi continuam a reportar os melhores indicadores, com crescimento robusto do aluguel nas mesmas lojas (SSR) e forte geração de caixa (FFO), superando a média do setor. A Aliansce Sonae mostra progresso na integração, mas seus resultados refletem a complexidade de seu portfólio diversificado.
Em suma, o setor de shoppings provou sua resiliência e agora entra em uma fase de crescimento maduro e seletivo. O cenário econômico, embora não seja explosivo, é favorável para as empresas bem gerenciadas. Para o investidor, a escolha se torna ainda mais clara: em um ambiente de crescimento moderado, a aposta na qualidade premium e na dominância de mercado, representada por Multiplan e Iguatemi, oferece a tese mais segura e previsível para capturar o valor da “ressurreição do tijolo”.
Sandra Peres Komeso é diretora de Relações com Empresas na Apimec Brasil
