No dia 6 de julho, o presidente do Banco Central (BC), Armínio Fraga, afirmou que o governo não irá divulgar um “pacote” de medidas para estimular o setor de habitação. Ao invés disso, deverá anunciar medidas isoladas, assim que cada uma delas for preparada.
A informação do titular do BC desarmou as expectativas do setor imobiliário nacional, que desde 14 de junho, aguardava ansiosamente pelo conjunto de diretrizes para o reordenamento do crédito imobiliário, fruto de estudos do grupo interministerial instituído com essa finalidade. A data, inclusive, foi fornecida pelo presidente Fernando Henrique Cardoso, por ocasião da 1ª Conferência Nacional da Indústria da Construção (realizada em 8 de maio), e gerou especial entusiasmo por parte do empresariado nacional.
O aviso de Armínio Fraga pode ser bom, pode ser ruim. O lado positivo reside no aspecto que cada medida anunciada estará realmente em condições de ser implementada. Afinal, sabe-se que é dificílimo obter consenso em torno de questões controversas, como a mudança do indexador dos contratos de financiamento habitacional – substituir a Taxa Referencial (TR) por um índice de preços, como o IPCA, que o Secovi-SP defende por ser menos volátil às oscilações da política monetária (elevação dos juros) e mais próximos dos índices inflacionários – portanto, da renda dos mutuários.
O próprio presidente do Banco Central indicou esse aspecto como justificativa para a adoção de medidas pontuais. Segundo ele, há problemas de natureza contratual de complexa solução, demandando maior reflexão por parte do governo. Aliás, é possível que, quando da publicação do presente artigo, alguma coisa já tenha sido divulgada.
Entretanto, o lado negativo reside no fato de que as partes nem sempre compõem o todo. Ou seja, ações pontuais poderão não resultar no esperado rearranjo institucional do financiamento imobiliário, o qual permitirá não só o revigoramento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) como o efetivo funcionamento do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Isso é temerário, pois só um consistente arcabouçou pode abrigar e atender, simultaneamente, os diversos tipos de necessidades e interesses que permeiam a questão da moradia no País, oriundos de produtores, compradores, financiadores de imóveis.
Isso poderá representar o desperdício da chance de se iniciar, no Brasil, um novo ciclo na história da indústria imobiliária nacional. Um ciclo que está seriamente comprometido desde a extinção do BNH, nos idos de 1987, por ocasião do fracasso do Plano Cruzado.
É sempre importante considerar que as atividades de longo prazo – como a imobiliária -, devem ser analisadas historicamente. Para saber o futuro desse setor, é preciso avaliar o presente e lembrar o passado. É a única forma de identificar onde estamos e para onde vamos.
Em termos de situação atual, a área imobiliária, como importante elo da cadeia produtiva da construção medida pelo Construbusiness, é hoje reconhecida como primordial para o desenvolvimento do País. Afinal, o Construbusiness responde por quase 15% do Produto Interno Bruto; absorve 13,5 milhões de trabalhadores (a cada 100 empregos diretos são gerados outros 285 indiretos e induzidos); e representa 60% do total de investimento bruto (R$ 115 bilhões por ano). Tudo isso sem pressionar a balança comercial (não é um segmento importador de insumos) e sem necessidade de trazer de fora qualquer tipo de tecnologia (nossa engenharia é reconhecida internacionalmente).
Os números denotam que a construção deveria ser dos segmentos mais prestigiados pelas políticas governamentais, em âmbito federal, estadual e municipal. Afinal, seu poder de geração de empregos e de aceleração da economia é extraordinário. Todavia, não é isso o que tem ocorrido, contrariando a célebre definição do estadista francês Charles De Gaulle, que sabiamente definiu que quando a construção vai bem, tudo vai bem no país.
Numa pequena retrospectiva, verifica-se que no início da década de 80 havia uma significativa produção de moradias. O governo Figueiredo, em seus três primeiros anos, permitiu a oferta de 500 mil moradias/ano, financiadas pelo SFH.
Os anos 90, porém, representaram a década perdida da indústria imobiliária, fortemente influenciada pelos equívocos do governo Collor, com confisco da poupança. Nesse período, o SFH não financiou mais do que 50 mil unidades por ano. E, paralelamente, a população continuou crescendo – houve um incremento de pelo menos 10 milhões de habitantes, sem a proporcional contrapartida de oferta de moradias. Isso justifica o déficit habitacional de cerca de seis milhões de unidades, cálculo este do próprio governo.
Em seu primeiro mandato – e com a missão de implantar um Plano Real para consertar antigos problemas do País -, o presidente Fernando Henrique Cardoso praticamente ignorou a construção civil e imobiliária. Com isso, além de não combater o déficit de habitação, acelerou o índice de desemprego. Não se pode ignorar que nossas atividades absorvem aquela mão-de-obra com menor qualificação, que não encontra alternativa de trabalho em outros segmentos produtivos. Isso, inclusive, tem a ver com o aumento da criminalidade e da violência, hoje um problema nacional – não há cidade brasileira que possa afirmar ser segura e pacata.
Somente agora, em seu segundo mandato, Fernando Henrique Cardoso atentou para a indústria imobiliária. Um dos primeiros sinais dessa decisão reside na atuação da Caixa Econômica Federal, que passou a financiar com mais expressão os compradores e os produtores de imóveis – os quais foram praticamente esquecidos no primeiro mandato, com o que não puderam ampliar a oferta de unidades (reduzindo o déficit) e gerar novos postos de trabalho (diminuindo o desemprego).
Outro fator de básica importância foi a mudança na política monetária. Desde 1994, a elevação dos juros, por conta das crises mexicana, asiática e russa, contaminou duramente as atividades imobiliárias. Apenas recentemente o governo começou a reduzir as taxas, comprometendo-se a aproximá-las de nossa realidade inflacionária. E já passava da hora. Afinal, é inadmissível ter uma inflação de 6% ao ano e custos financeiros acima de 20% ao ano. Não há setor produtivo que resista a isso, principalmente se ele operar no longuíssimo prazo, como é o caso da área imobiliária.
Esses dois aspectos justificam a ligeira retomada do mercado imobiliário. Na capital paulista, por exemplo, os lançamentos subiram de 21,7 mil unidades residenciais em 98 para 26,4 mil em 99, sendo a previsão para 2000 mais otimista, pois, de janeiro a maio deste ano, já foram lançados 10,8 mil apartamentos. Também o índice de Velocidade de Vendas, mensalmente apurado pela Pesquisa Secovi-SP, indica que o setor dá sinais de retomada. Em maio último, de cada 100 imóveis ofertados 9,1% foram comercializados (as médias anuais em 98 e 99 foram de 7,5% e 7,6%, respectivamente).
Evidencia-se que essa reação tem tudo a ver com o comportamento da inflação – e nisso o governo FH tem sido bem sucedido -, mas principalmente com a queda das taxas de juros. Porém, persistem problemas que só serão resolvidos se realmente obtivermos o rearranjo institucional do financiamento imobiliário – acompanhado, obrigatoriamente, da substancial redução dos juros. Grosso modo, essas dificuldades podem ser assim representadas:
Medo de comprar – o temor de não poder fazer frente ao reajuste das prestações tem afastado os potenciais candidatos à aquisição da casa própria por intermédio do SFH (a correção dos contratos pela Taxa Referencial, durante os anos de 95 a 98, foi muito maior do que a correção dos salários, gerando inevitável inadimplência);
Medo de financiar – ciente dessa incompatibilidade entre TR e renda do comprador, boa parte dos agentes financeiros é reticente em conceder financiamento imobiliário. O risco da inadimplência é alto, até pelo fato de, juridicamente, não haver amparo consistente para a retomada dos imóveis cujas prestações não foram pagas;
Medo de estagnar – sem financiamentos para a produção (de janeiro a maio deste ano, 67,4% dos imóveis comercializados tiveram crédito direto das empresas) e sem compradores dispostos a assumir o crédito do SFH, incorporadores e construtores temem continuar represando seu potencial realizador.
Interessante notar que, apesar dessa fobia, o mercado mantém um certo nível de atividades. Imaginem se pudermos eliminar todos esses receios – coisa que o “pacote” de medidas poderia proporcionar.
Pode ser bom, pode ser ruim. Se a saída for arrumar a indústria imobiliária a conta-gotas, os empresários da indústria imobiliária estão preparados para fazer a sua parte. Mas se essa estratégia não surtir o esperado efeito, o governo deve se preparar para suportar a mais veemente reação do empresariado e, especialmente, da sociedade que também sonha com um novo ciclo de desenvolvimento nacional, alicerçado no emprego e na moradia digna.
Romeu Chap Chap
Presidente da Construtora Romeu Chap Chap S/A, ex-presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil) e do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação.
