Preço de locação de imóvel comercial avançou 0,29% em janeiro

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Imagem: divulgação

Segundo o Índice Fipe Zap+, em janeiro de 2022, o preço de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² apresentou discreta alta (+0,09%), enquanto o preço de locação do segmento avançou 0,29%. Comparativamente, ambas variações apuradas pelo índice foram inferiores à inflação mensal medida tanto pelo IPCA/IBGE (+0,54%) quanto pelo IGP-M (+1,82%). Entre as 10 cidades monitoras, os preços de venda avançaram e:m: Curitiba (+0,84%), Florianópolis (+0,82%), Salvador (+0,45%), São Paulo (+0,24%), Porto Alegre (+0,22%) e Rio de Janeiro (+0,02%), contrapondo-se aos recuos observados em Brasília (-3,95%), Campinas (-0,43%), Niterói (-0,35%) e Belo Horizonte (-0,04%). No tocante aos alugueis, foram registradas altas em quase todas as cidades: Brasília (+1,75%), Niterói (+0,74%), Florianópolis (+0,71%), Curitiba (+0,45%), Rio de Janeiro (+0,40%), Belo Horizonte (+0,30%), Salvador (+0,29%), São Paulo (+0,19%) e Campinas (+0,14%). Neste caso, houve recuo apenas nos preços de locação comercial em Porto Alegre (-0,39%).

Nos últimos 12 meses, o preço médio de venda de imóveis comerciais apresentou uma variação próxima da estabilidade nos últimos 12 meses (+0,05%) enquanto o preço de locação acumula uma alta nominal de 2,92% no período. Comparativamente, esses resultados permanecem abaixo da inflação acumulada pelo IPCA/IBGE (+10,38%) e pelo IGP-M/FGV (+16,91%) no mesmo horizonte temporal. Pela ótica individual, o aumento do preço médio de venda dos imóveis do segmento é observado nas seguintes localidades: Curitiba (+6,81%), Brasília (+2,10%), Campinas (+1,89%) e São Paulo (+1,42%), contrastando com os recuos em: Rio de Janeiro (-2,45%), Porto Alegre (-2,40%), Florianópolis (-2,36%), Belo Horizonte (-2,18%), Salvador (-2,02%), e Niterói (-1,83%). Quanto ao preço médio de locação do segmento, as altas apuradas em Curitiba (+9,28%), São Paulo (+3,94%), Brasília (+3,92%), Campinas (+2,80%), Niterói (+2,77 %), Rio de Janeiro (+2,10%), Porto Alegre (+1,04%), Belo Horizonte (+0,71%) e Florianópolis (+0,27%) se opõem ao comportamento apurado em Salvador (-1,95%).

Em janeiro, o valor médio do metro quadrado de imóveis comerciais anunciados nas cidades monitoradas pelo Índice Fipe Zap+ Comercial foi de R$ 8.460/m² , no caso de imóveis comerciais anunciados para venda, e de R$ 38,22/m² , entre aqueles destinados para locação. Entre todas as 10 cidades monitoradas pelo Índice Fipe Zap+ Comercial, a cidade de São Paulo se destacou com o maior valor médio tanto para venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² (R$ 9.820/m²), quanto para locação de imóveis do mesmo segmento (R$ 45,78/m² ). Já no Rio de Janeiro, os preços médios de venda e de locação de salas e conjuntos comerciais anunciados foram de R$ 9.105/m² e R$ 38,08/m², respectivamente.

Pela razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis comerciais, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por investir no imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel (rental yield). O indicador pode ser utilizado para avaliar a atratividade de salas e conjuntos comerciais em relação a outras opções de investimento. Com referência a janeiro de 2022, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais foi apurado em 5,56% ao ano, mantendo-se em patamar superior à rentabilidade média do aluguel de imóveis residenciais (4,69% ao ano). Por outro lado, o rental yield de ambos segmentos é superado, o retorno médio esperado de aplicações financeiras de referência.

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Com o aumento expressivo do Índice de Geral de Preços de Mercado – IGP-M desde o início da pandemia, chegando a quase 30% de variação em um ano, um novo índice foi divulgado pela FGV, tendo como alvo específico apurar a variação do preço de aluguéis praticados no mercado: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), lançado como uma solução para indexar os reajustes dos contratos de aluguel.

O Ivar é composto por dados de contratos de locação residencial de quatro capitais brasileiras: São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre.

De acordo com o advogado do escritório VC Advogados, Paulo Cruz, porém, o Ivar não mede a inflação como um todo, ou seja, o aumento do custo de vida dos cidadãos, o que pode ser um problema. Segundo ele, o Ivar pode ajudar, mas não é uma solução completa, nem definitiva, pois nada impede que ele também tenha distorções ao longo do tempo.

“Recentemente o preço dos imóveis sofreu uma disparada, o que afeta os contratos vigentes. Por exemplo, você pode alugar um apartamento hoje por um preço e se a região se valorizar rapidamente, em um ano você poderá acabar tendo um reajuste pelo Ivar muito acima da inflação, impossibilitando sua permanência naquele local em um período curto, o que não é o recomendável para imóveis residenciais, na medida em que se busca uma certa estabilidade”.

Paulo Cruz assegura que o bom senso das partes envolvidas tem prevalecido, tendo em vista que os contratos de locação, por sua própria natureza, tendem a ser longos e, portanto, sujeitos aos solavancos da economia como um todo.

“É uma prática comum, locadores e locatários negociarem nesses momentos mais conturbados. Durante a pandemia, salvo raras exceções, as partes realizaram acordos que minimizam os efeitos desses acontecimentos, tanto que não tivemos uma corrida significativa ao judiciário, como era de se esperar, caso não houvesse bom senso das partes envolvidas. Além disso, a lei já prevê que de três em três anos de vigência do contrato, em caso de distorções significativas, as partes possam pedir revisão judicial do valor aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”, completou.

O advogado explica que o reajuste dos aluguéis deveria e sempre foi em certa medida acompanhado pela inflação, que é em geral um reflexo dos preços como um todo. “Como o Ivar ainda não é previsto nos contratos atuais, não deverá ter um efeito imediato nos preços dos aluguéis. Acredito que levará alguns anos para termos os reais efeitos desse índice na dinâmica do mercado imobiliário”.

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