De acordo com a última apuração mensal do Índice FipeZAP+, os preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² apresentaram queda de 0,10% em abril, enquanto os de locação do segmento avançaram 0,86% no período, resultado que corresponde à maior alta mensal desde dezembro de 2013 (1,06%). Comparativamente, as variações do Índice FipeZAP+ referentes aos preços de venda e locação dos imóveis desse segmento foram inferiores à inflação mensal medida pelo IPCA/IBGE (1,06%) e IGP-M/FGV (1,41%). Considerando as 10 cidades onde o segmento é monitorado, os preços de venda avançaram nominalmente em: Niterói (1,06%), Curitiba (0,86%), Florianópolis (0,60%) e Porto Alegre (0,38%), contrapondo-se aos recuos em Salvador (-1,46%), Brasília (-0,67%), Rio de Janeiro (-0,33%), Belo Horizonte (-0,28%), São Paulo (-0,05%) e Campinas (-0,03%). Em relação ao valor do aluguel de salas e conjuntos comerciais, a alta foi mais generalizada, abrangendo Rio de Janeiro (1,53%), Curitiba (1,36%), Belo Horizonte (1,14%), Florianópolis (1,03%), Campinas (0,65%), Porto Alegre (0,59%), São Paulo (0,58%), Salvador (0,37%) e Niterói (0,27%). A exceção, nesse caso, foi Brasília (-0,51%).
Em média, os preços de venda de imóveis comerciais declinaram marginalmente nos últimos 12 meses (-0,07%), em contraste aos preços de locação do segmento, que acumularam uma alta nominal de 4,10% nesse horizonte temporal. Comparativamente, ambas variações se mantiveram abaixo dos principais índices de preço da economia brasileira – IPCA/IBGE (12,13%) e IGP-M/FGV (14,66%). Individualmente, aumentos nos preços de venda dos imóveis do segmento são observados apenas em Curitiba (8,54%), São Paulo (1,33%), Campinas (0,71%) e Niterói (0,52%), em contraste aos recuos registrados em Salvador (-4,21%), Rio de Janeiro (-2,93%), Belo Horizonte (-2,67%), Florianópolis (-1,73%), Brasília (-1,01%) e Porto Alegre (-0,26%). Quanto ao comportamento do aluguel comercial, as altas foram apuradas em: Curitiba (6,29%), Rio de Janeiro (6,00%), Brasília (5,72%), Niterói (5,37%), São Paulo (4,62%), Campinas (3,74%), Belo Horizonte (2,47%), Florianópolis (2,46%) e Porto Alegre (1,48%). A exceção, nesse caso, é Salvador, onde o preço de locação comercial recuou 3,09%.
Em abril, o valor médio do metro quadrado de imóveis comerciais anunciados nas cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP+ Comercial foi de R$ 8.459/m², no caso de imóveis comerciais anunciados para venda, e de R$ 38,92/m² entre aqueles destinados para locação. Considerando todas as 10 cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP+ Comercial, a cidade de São Paulo se destacou com o maior valor médio tanto para venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² (R$ 9.827/m²), quanto para locação desses imóveis (R$ 46,35 m²). Já no município do Rio de Janeiro, os preços médios de venda e de locação de salas e conjuntos comerciais anunciados foram apurados em R$ 9.074/m² e de R$ 39,47/m², respectivamente.
Em abril, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais foi calculado em 5,65% ao ano, superando a rentabilidade oferecida por imóveis residenciais (4,85% ao ano). Mesmo com o avanço recente, a rentabilidade do aluguel (em ambos segmentos) é inferior ao retorno médio esperado de aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses. As localidades com os maiores retornos do aluguel de imóveis comerciais em abril foram: Salvador (7,81%), Campinas (6,45%), Brasília (6,30%) e São Paulo (5,95%).
Milhares de lojistas, inclusive os de shopping centers, estão recorrendo ao Judiciário para garantir alteração do índice de correção do contrato de locação para garantir a sobrevivência de seus negócios. Decisões da segunda e primeira instâncias da Justiça de São Paulo estão determinando a mudança do IGP-M e do IGP-DI para o IPCA como correção dos valores locatícios.
“Os lojistas, em geral, estão sofrendo pelo aumento monstruoso do índice de correção dos alugueis atual, o IGPM, que passou dos 30% nos últimos 12 meses. O argumento central dessas ações é a de que a disparada do índice desequilibrou acordos fechados, em geral, anos antes do início da pandemia, em março de 2020, o que justificaria suas repactuações. O Código Civil, artigos 317 e 478, prevê a possibilidade da revisão dos contratos quando ocorre um fato imprevisível ou extraordinário que acarrete uma onerosidade excessiva para uma parte e vantagem extrema para a outra”, destaca o advogado Daniel Cerveira, consultor do Sindicato do Comércio Varejista e Lojista do Comércio de São Paulo (Sindilojas-SP).
Segundo ele, “desde o início dos fechamentos das lojas por conta da pandemia, os lojistas que não conseguiram negociar seus contratos, promoveram milhares de ações judiciais contra os locadores de shoppings centers e aeroportos com objetivo de rescindir os contratos sem ônus ou reduzir os aluguéis em razão das restrições no uso dos imóveis e queda no faturamento. Após o aumento dos IGPs, decorrência da pandemia, que afetou o câmbio e, por consequência, o IPA (índice que compõe o IGP na proporção de 60%), os lojistas novamente utilizaram o Código Civil para revisar os contratos mudando os IGP para algum indexador da família dos IPCS (IPCA-IBGE, IPC-Fipe…). As lojas, academias, restaurantes e clínicas defendem que os IPCs são os mais indicados para reajustar o aluguel das operações, visto que a sua metodologia consiste em apurar a variação de preços dos produtos e serviços destinados aos consumidor final”, explica Cerveira.
De acordo com o advogado, essa batalha jurídica está acirrada. “Em alguns estados do Nordeste, por exemplo, observamos no Judiciário uma melhor aderência à tese referente a mudança do IGP via ação de revisão de contrato. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, os tribunais estão divididos. Já no Rio Grande do Sul, os lojistas estão tendo mais decisões desfavoráveis. Grande parte das ações são contra os shoppings centers que, em boa parte, estão irredutíveis em negociar cláusulas contratuais”, comenta.
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