Três perguntas: a Crediblue e as operações de home equity

Conversamos sobre operações de home equity (empréstimo com garantia de imóvel) com Marco Antonio Raimundo, CEO da Crediblue, fintech especializada nesse tipo de operação e em financiamento imobiliário.

O que faz a Crediblue?

O objetivo da Crediblue é mudar a cultura de crédito caro, levando crédito de baixo custo a pessoas físicas e a pequenos e médios empresários. Para que possamos fazer isso, temos três grandes pilares: tecnologia, estruturação e funding.

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A tecnologia é a plataforma que desenvolvemos para sustentar a operação. Como o nosso negócio foi desenhado para ser um B2B2C, temos uma rede com mais de mil parceiros constituída por pessoas que trabalham no mercado de crédito, como consultores financeiros ou correspondentes bancários. Esses parceiros nos trazem as potenciais operações através da plataforma.

Depois que os documentos e informações são carregados na plataforma, são acionadas as esteiras de crédito, risco e garantia. Essas esteiras constituem o nosso segundo pilar: a estruturação.

As esteiras de crédito e risco fazem uma varredura em “n” bancos de dados como bureaus de crédito e risco e tribunais de justiça, de forma a trazer todos os apontamentos que o CNPJ ou CPF da operação possuir. No caso da garantia, a partir da exata localização do imóvel, conseguimos buscar todas as ofertas de compra e venda e locação de imóveis semelhantes que estão num raio de 5 quilômetros. Essas informações são um indicativo da avaliação do imóvel que será usado como lastro na concessão de crédito. Por exemplo, de acordo com as normativas do BNDES, para um imóvel de R$ 1 milhão pode ser concedido um empréstimo de até 60% do seu valor, ou seja, o valor potencial da operação é de até R$ 600 mil.

O terceiro pilar é o funding. Trata-se da parte de gestão dos ativos, que envolve o relacionamento com potenciais investidores através dos FIDCs (Fundo de Investimento de Direitos Creditórios) atrelados à plataforma.

Como você tem visto o potencial das operações de home equity?

Esse mercado possui um potencial gigantesco, mas, por outro lado, há um preconceito com relação a esse tipo de operação. Para falar disso, vou citar outra experiência que tive no mercado de capitais. Em 2015, eu fundei com outros sócios uma securitizadora que trabalhava com CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários). No começo, gastávamos 95% do nosso tempo explicando a potenciais clientes o que era o CRI e 5% falando do negócio em si. Nós tínhamos muito trabalho de catequização para disseminar conhecimento.

O home equity é um pouco disso. O primeiro ponto é que estamos tratando de uma dívida de longo prazo. A questão é que quando se fala em contratar dívida, a primeira reação das pessoas é contratar uma dívida de curto prazo para se livrar logo dela. O segundo ponto é que envolve um imóvel. A pessoa já pensa: “Você pode mexer com tudo, menos com o meu imóvel.”

Para quebrarmos o preconceito com relação às operações de home equity, precisamos olhar as estatísticas sobre crédito divulgadas todos os meses pelo Banco Central. Em conformidade com as informações de novembro de 2022, as operações de desconto de cheques tinham um estoque de R$ 4,9 bilhões com uma taxa de, praticamente, 40% ao ano. Se pegarmos as operações de conta garantida, temos R$ 41 bilhões de estoque com uma taxa média de 45% ao ano. Além disso, essas operações são constituídas por crédito de curto prazo.

Quando tratamos de home equity, estamos falando de uma operação de até 120 meses, ou seja, de até 10 anos, com uma taxa que varia entre 13% e 14% ao ano mais inflação. Como a expectativa do mercado para a inflação de 2023 está em 5,48% (boletim Focus divulgado no dia 23/01), estamos falando de um crédito a ser pago em até 10 anos com um custo abaixo de 20% ao ano. Assim, quando comparamos com outros produtos de crédito, vemos que o home equity é extremamente competitivo.

Outro trabalho que tem que ser feito é com relação ao perfil. Uma operação de longo prazo, como o home equity, é estratégica. Isso porque não se pode pegar dinheiro do caixa ou fazer uma antecipação de recebíveis para comprar máquinas, pois quando se imobiliza capital, se tem um tempo maior para que ele volte. É por isso que quando se olha para o home equity como algo estratégico para o seu negócio, há uma demanda reprimida muito grande e um potencial enorme.

É complicado amarrar uma operação de home equity onde os recursos serão destinados a uma empresa, mas o imóvel dado em garantia está no nome do dono da empresa?

Não, não é complicado. Como disse, o valor de uma operação de home equity é limitado a 60% do valor do imóvel. Num financiamento imobiliário, esse limite vai a 80%, podendo chegar, dependendo do caso, a 90%. Ocorre que nesse tipo de operação, o dinheiro é carimbado, ou seja, os recursos só podem ser utilizados na aquisição do imóvel. No caso do home equity, o dinheiro não tem carimbo. É por isso que ele pode ser usado na mudança do perfil da dívida, na regularização da situação financeira ou para investir no próprio negócio.