Conversamos sobre a Rooftop e seu modelo de negócio com Daniel Gava, CEO da startup.
O que faz Rooftop?
A Rooftop atua no mercado de ativos alternativos, mais especificamente com imóveis residenciais com algum tipo de restrição, comprando, regularizando e vendendo esses ativos originados dentro do Poder Judiciário. Nós também temos uma linha de negócio chamada Rooftop InCasa, onde convertemos o proprietário em situação de estresse financeiro em inquilino, dando a ele tempo e oportunidade para se reorganizar financeiramente.
Como funciona o modelo de negócio da Rooftop e como o seu conceito foi criado?
Na compra, regularização e venda de ativos imobiliários residenciais, nós adquirimos os imóveis através dos nossos fundos imobiliários, fazendo a regularização das suas matrículas e dos seus débitos financeiros de forma que possamos revendê-los livres de restrições no mercado.
No Rooftop InCasa, nós compramos o imóvel com o proprietário passando a ser o seu inquilino, com a opção de ele recomprar esse imóvel no futuro com um valor preestabelecido. Se esse imóvel receber uma oferta maior ao que foi preestabelecido para recompra durante a locação, o locatário tem o direito a primeira oferta, mecanismo que os americanos chamam de “right of first offer”. Tecnicamente, eu estou impedido de vender esse imóvel ao mercado enquanto houver a locação. Findo o prazo de locação, o imóvel está livre para ser vendido no mercado.
Esse programa atende desde o empresário que quer destravar o valor do seu patrimônio até os proprietários em situação de ultra-estresse, que já tem, eventualmente, um leilão marcado para venda do imóvel visando a quitação de uma dívida com algum credor.
Para identificação dos imóveis, nós fazemos todo um processo de monitoria de processos judiciais e sites de leilões judiciais e extrajudiciais onde todas as oportunidades são tabuladas num banco de dados próprio. Nós analisamos e depuramos os dados, tanto da propriedade quanto do proprietário, para fazermos uma oferta ativa através de redes sociais ou de canais de agentes autônomos que possuímos aqui na empresa.
Para viabilizarmos a operação, nós temos dois fundos de investimento imobiliário. O Rooftop I, com um valor totalmente investido de R$ 100 milhões (ticker B3: ROOF11) e o Rooftop II, que possui um investidor único, no valor de R$ 250 milhões. Como este fundo está em processo de investimento, nós ainda estamos fazendo a alocação dos seus recursos nas nossas duas estratégias de negócios.
O conceito da Rooftop foi criado do zero. Uma vez que o mercado imobiliário no Brasil tem as suas particularidades, e tendo em vista que os bancos, cada vez mais, estão aumentando as suas exposições em carteiras de crédito imobiliário, nós vimos que uma solução que pudesse endereçar um problema momentâneo de proprietários de imóveis teria sentido nesse contexto e num cenário macroeconômico com alta da inflação e da taxa de juros. Com isso, esses proprietários passaram a ter uma alternativa para questões pontuais que surgissem durante o curso de um contrato de financiamento imobiliário ou de empréstimo com garantia imobiliária, mais conhecido como home equity.
Como se definem os valores dos imóveis?
Nós apresentamos para os proprietários dos imóveis uma avaliação justa. Mas o que nós julgamos ser uma avaliação justa? Primeiro, nós precisamos conceituar o valor de um imóvel. Nós costumamos dizer que um imóvel possui três valores: o valor que o proprietário acha que vale, o valor que realmente vale e o valor pelo qual se vende. Tendo em vista que nós vamos fechar uma relação de longo prazo, essa conceituação é muito importante.
Para definição do valor, nós contamos com os frutos do avanço tecnológico promovido pelos portais de anúncios imobiliários. Hoje nós temos muita propriedade e fundamento para precisarmos o valor exato de um imóvel, principalmente os que estão localizados nas capitais. Por exemplo, a Prefeitura de São Paulo disponibiliza as declarações de transações imobiliárias, o que faz com que tenhamos as informações na unha.
Os nossos descontos são em torno de 20% do valor pelo qual se vende. Nós atribuímos um valor de liquidação forçada, e com base nele, nós construímos o preço de recompra dos imóveis no futuro. A partir do momento em que a Rooftop estabiliza o preço de compra do ativo, nós consideramos para o preço de recompra futura uma valorização imobiliária ao longo desse prazo que é o contrato de locação.
Assim, a transação fica justa. Se um proprietário quiser vender seu imóvel hoje, o valor que a Rooftop paga é exatamente o valor que o mercado pagaria. Com isso, a transação fica equilibrada e balanceada, tanto para quem está vendendo quanto para quem for recomprar esse ativo.
Leia também:
