Três perguntas: FII – escolha, diversificação e perspectivas

Por Jorge Priori.

Conversamos com Pedro Ernesto Bragança, diretor de Gestão de Fundos da Trinus Co, sobre fundos de investimento imobiliário (FII).

 

O que faz a Trinus Co?

A Trinus Co é a primeira landtech do mundo. Ela é uma plataforma tecnológica que faz a ponte entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário, reunindo conceitos de fintech, proptech e lawtech. Nossos principais clientes são os investidores, principalmente de FIIs; os empreendedores imobiliários regionais de pequeno e médio tamanho; os compradores finais dos imóveis, sendo que o nosso foco são os residenciais; e os corretores de imóveis que unem os empreendedores e os compradores. Esse é o nosso público-alvo.

A Trinus capta recursos através do mercado financeiro via FIIs. Esses recursos são administrados pela gestora do grupo, a TG Core Asset. Com eles, nós investimos em bons projetos por todo o Brasil, descentralizados do eixo Rio-São Paulo. Nós focamos, principalmente, em projetos residenciais em áreas banhadas pelo agronegócio, pois entendemos que essas áreas são mais resilientes a momentos de crise. Nós investimos em outros projetos imobiliários, mas isso é menos de 10% do nosso portfólio.

Os investimentos são feitos com os pequenos e médios empreendedores regionais. Como nós entendemos que o Brasil é continental, a forma como se vende um imóvel no Maranhão é diferente da forma como se vende em Goiás ou no Rio Grande do Sul. Quem vai conhecer as peculiaridades de cada região é justamente o pequeno e médio empreendedor da região. Além do funding, nós também trabalhamos a governança desses empreendedores para que eles fiquem elegíveis para os investimentos via FII. Nós entramos de sócio no desenvolvimento dos projetos, lucrando ou amargando um prejuízo, caso ele ocorra.

A Trinus também trabalha com crédito, mas essa não é a maior parte da nossa carteira, onde quase 80% está no equity imobiliário. Isso proporciona melhores resultados para os nossos cotistas. Toda essa cadeia é pautada pela tecnologia. Nós queremos ser a one stop shop do mercado imobiliário, fornecendo soluções para diversos clientes através da Trinus Co.

 

Como escolher um bom FII?

A primeira coisa é olhar o track record do gestor do fundo. O investidor deve verificar a sua reputação, credibilidade, expertise e histórico de atuação nesse mercado.

Segundo é diversificar a carteira entre os diversos tipos de FIIs. Esses fundos são divididos em diversas classes, como os fundos de papel, que investem em ativos de crédito imobiliário lastreados em recebíveis imobiliários, os chamados CRIs; os fundos de tijolos, que constroem lajes para serem alugadas; e os fundos de desenvolvimento imobiliário, que, inclusive, são a tese da TG Core. O TEGAR11 é o maior fundo de desenvolvimento imobiliário do Brasil com R$ 1,5 bilhão de PL sob gestão. Ele basicamente entra em sociedades, constrói e vende os empreendimentos e lucra com o resultado.

Falar em diversificação é um pouco chover no molhado, mas é muito importante diversificar em diferentes teses, definindo os fundos, nichos e segmentos, como residencial ou laje corporativa.

Analisar o portfólio do fundo para conhecer os seus ativos também é muito importante. Como se trata de um investimento de médio e longo prazo, é fundamental que o investidor analise o portfólio visando o médio e longo prazo.

Agora, tudo depende da estratégia da carteira do investidor. Por exemplo, quanto do patrimônio ficará exposto a FIIs? Para isso, é importante entender as particularidades desse tipo de investimento. Ele é um ativo de renda variável que gera dividendos recorrentes mensalmente.

Não se pode esquecer de considerar o tripé risco, rendimento e liquidez. Em teoria, você nunca vai conseguir potencializar os três, tendo um fundo que seja o mais seguro, mais rentável e mais líquido. Você pode priorizar dois em detrimento de um.

Correr riscos inerentes ao mercado imobiliário é normal. Ninguém tem bola de cristal para prever o futuro, mas é possível mitigá-los analisando o track record, a expertise dos gestores, o portfólio do fundo, a localização dos ativos e sua qualidade (AAA).

Existem FIIs High Grade e High Yield. Os fundos High Grade são menos arriscados, mas entregam retornos menores. Os fundos High Yield são mais agressivos e arriscados, portanto entregam retornos maiores. Se você me perguntar em qual deles eu investiria, eu faria uma diversificação entre os dois, sendo a maior parte em fundos High Grade e a outra parte em fundos High Yield, com mais track record e mais expertise, para tentar potencializar o retorno da minha carteira.

 

Na sua opinião, quais são as perspectivas dos FIIs como opção de investimento para a população como um todo?

Os FIIs serão a nova poupança do brasileiro. Nos últimos três anos, o número de pessoas físicas que investem nesse tipo de fundo cresceu 300%. Nós acreditamos que esse número vai continuar crescendo exponencialmente nos próximos 10 anos. Isso vai ocorrer por causa de algumas características desse tipo de investimento que deixam o brasileiro confortável. Os FIIs são donos de imóveis e os donos dos fundos são os cotistas. O brasileiro já está acostumado a investir em imóveis, e isso lhe dá mais tranquilidade.

Eu sei que estamos num cenário de elevação da taxa de juros, mas a perspectiva é que ela se estabilize em patamares menores, o que fará com que os investidores busquem, naturalmente, ativos mais rentáveis e seguros. Os FIIs se encaixam nesse perfil: eles investem em imóveis e geram bons retornos de até 20% ao ano.

Quando a renda fixa se estabilizar abaixo de 10%, os imóveis entram como uma boa oportunidade de risco baixo com retornos maiores que uma renda fixa. Foi isso que aconteceu nos últimos 3 anos. Com a Selic a 2%, os brasileiros tiveram que sair da renda fixa para a renda variável. Foi quando tivemos a maior alta de CPFs na bolsa com os FIIs surfando bastante nisso. Com a renda fixa caindo, o brasileiro vai querer migrar para imóveis que geram altos retornos, e os FIIs entram com essa oportunidade.

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