Conversamos sobre o Ivar – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, lançado recentemente pela FGV IBRE, com Paulo Picchetti, pesquisador da fundação e responsável pela metodologia do novo índice.
Estruturado para refletir a realidade do mercado de locação residencial, pode-se constatar a importância do Ivar fazendo a sua comparação com o índice que é utilizado pelo mercado, o IGP-M. Por mais que seja um novo índice, a FGV Ibre organizou algumas de suas séries históricas que possibilitam essa análise. Por exemplo, em 2020 e 2021, o Ivar acumulou variação 4,08% e -0,61%, respectivamente. Enquanto isso, o IGP-M, acumulou variação de 23,14% em 2020 e de 17,78% em 2021.
Considerando a quantidade de problemas que foram gerados pelo comportamento agressivo do IGP-M, cujas explicações não estão relacionadas ao mercado de locações residenciais, pedimos a Paulo para que ele resgatasse um pouco de sua história e a forma como este índice, criado em 1947, acabou sendo utilizado pelo mercado brasileiro de locações residenciais e gerando muitas dores de cabeça nos últimos dois anos para este mercado.
Segundo Paulo, o Ivar não cobre as locações comerciais porque “não temos até agora fontes de informações robustas sobre esse segmento do mercado, que é completamente diferente do residencial”.
Como é calculado o Ivar?
O Ivar é calculado com base nas variações de valores de aluguéis em uma amostra de cerca de 10 mil observações mensais de contratos de locação. Um modelo estatístico transforma todas as alterações de valores desembolsados pelos inquilinos em uma média, que é então comparada com valores de períodos anteriores para compor uma taxa de variação do mercado de aluguéis residenciais.
O Ivar poderá substituir o IGP-M como índice de reajuste dos contratos de locação?
A princípio qualquer indexador pode ser usado livremente como resultado da negociação entre as partes envolvidas. Se ao longo do tempo os participantes do mercado passarem a acreditar que o Ivar reflete melhor os fundamentos de oferta e demanda que outros índices, nada impede que ele passe a ser utilizado nas cláusulas de reajustes dos contratos, assim como qualquer outro parâmetro que as partes julguem adequado.
Por que o IGP-M acabou se tornando o índice mais utilizado pelo mercado brasileiro para o cálculo de reajuste dos contratos de aluguéis? O que fez com que o seu comportamento tenha sido tão agressivo desde 2020?
Com o processo inflacionário ganhando muita força na década de 80, dois ativos de investimentos considerados seguros ganharam destaque: imóveis e moedas estrangeiras. Como a legislação brasileira impede contratos celebrados em moeda estrangeira, o mercado passou a adotar o IGP como indexador de contratos de aluguéis em função da sua grande correlação com a valorização de moedas de outros países. Nesse sentido, ele foi adotado mais como uma garantia de retorno de investimento em imóveis frente à alternativa de investimento em moedas estrangeiras, do que por refletir os fundamentos do mercado imobiliário em si.
Com relação ao seu comportamento agressivo, a substituição do consumo de serviços por bens industrializados durante a pandemia elevou muito a demanda por matérias primas. Por outro lado, a oferta dessas matérias primas foi muito prejudicada pelas rupturas em várias cadeias logísticas decorrentes de medidas de isolamento social. Como resultado, os preços das principais commodities tiveram grandes elevações, afetando diretamente o componente de preços no atacado do IGP.
Adicionalmente, incertezas no quadro político e fiscal no Brasil durante o período magnificaram esse impacto, por meio do canal da depreciação da moeda nacional. O resultado de toda essa conjuntura foi a grande elevação nas variações do IGP.
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