Conversamos com Marcus Araujo, fundador da Datastore, sobre o comportamento do mercado imobiliário brasileiro nos primeiros meses de 2021 e suas perspectivas. A Datastore, fundada em 1994, é especializada em pesquisas de demanda para o setor, possuindo o maior banco de dados de informações sobre as expectativas imobiliárias dos brasileiros.
Como o setor imobiliário se comportou durante a pandemia e os primeiros quatro meses de 2021?
Nos quatro primeiros meses de 2021, o mercado imobiliário se comportou de forma esplêndida. No cenário pandêmico, os imóveis passaram a ser um produto de primeira necessidade. É o que fica confirmado a partir dos quatro primeiros meses de 2021. Em épocas normais, as vendas nesse período não são quentes, principalmente em janeiro e fevereiro, mas depois de sucessivos recordes batidos no período que foi de julho a dezembro de 2020, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) confirmou que as vendas bateram recordes nos quatro primeiros meses de 2021.
Os meses de janeiro e fevereiro apresentaram alta nas vendas de imóveis em comparação com o mesmo período de 2020, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Cidades como Recife, Fortaleza, Salvador, São Paulo, Goiânia, Curitiba, Florianópolis, Porto Alegre e Manaus registraram alta nas vendas de imóveis.
Ao que se deve isso? Nosso índice de dados Datastore Series* registrou nos meses de dezembro de 2020 e janeiro de 2021, 26,52% de intenção de compra. Isso representa 13,4 milhões de famílias, um recorde no século XXI de demanda imobiliária. Isso só poderia resultar em vendas O nosso índice de janeiro e fevereiro reportou 26,88%, 13,6 milhões de famílias. Isso também está ocorrendo no mundo. Por exemplo, uma destacada corretora de imóveis de Portugal bateu em abril de 2021 o seu recorde de vendas dos últimos 10 anos. A pandemia trouxe a necessidade de ajustes no imóvel ou de um novo imóvel.
Em fevereiro e março, nosso índice foi de 26,95%, 13,7 milhões de famílias, mesmo com o aumento da Selic, que passou de 2% a.a. para 2,75% a.a. em março. Um aspecto interessante: 1,3 milhão de famílias querem um imóvel no campo, 803 mil famílias querem um imóvel no litoral, e o restante querem um imóvel na cidade. Essa história do êxodo das cidades funciona em parte, pois 85% da demanda é por imóveis nas cidades tradicionais. Mesmo assim, o interesse pelo litoral e pelo campo é um recorde absoluto.
Em abril, o índice de demanda imobiliária e intenção de compras registrou 28,08%, o que representa 14,2 milhões de famílias interessadas em adquirir um imóvel. Um novo recorde no século XXI.
A demanda imobiliária, como tenho dito nas minhas redes sociais, é persistente. Ela resiste ao cenário trágico e difícil da pandemia que vivemos. Isso acontece por dois fenômenos importantíssimos. O primeiro é o lockdown, o medo e a segurança biológica. As pessoas se sentem mais seguras em casa, saindo o menos possível. Isso gera uma superconvivência da família, o que se transforma em algumas dores e sensações de que o imóvel poderia ser melhor. Pequenos ajustes podem ser feitos através de reformas, o que está fazendo com que o setor de materiais de construção esteja registrando alta em suas vendas.
Contudo, a maioria das pessoas está optando por um novo imóvel. Esse cenário pode ser mais duradouro. As pessoas já entenderam que este não será um cenário de três ou seis meses, como foi falado inicialmente. A mídia tem mostrado que alguns países, que já haviam equacionado o problema, têm novos surtos.
O segundo fator é a produção de renda a partir de ferramentas digitais de forma parcial ou total. As pessoas totalmente adaptadas podem produzir de qualquer lugar como uma chácara ou de uma casa na praia. Elas podem aproveitar a vida em um lugar menos adensado enquanto mantêm as suas rendas através do trabalho digital.
Quais são as perspectivas para os próximos meses?
Nós podemos chegar ao final de 2021 com a maior demanda imobiliária que o Brasil já teve em toda a sua história, com 15 milhões de famílias com intenção de comprar um imóvel. Isso seria um terço das famílias que potencialmente podem adquirir um imóvel. Esse número é calculado em 50 milhões de famílias. No Sudeste, o índice já atingiu 29,61%. Obviamente, precisamos acompanhar o cenário mês a mês, mas falta muito pouco para isso.
É possível detectar novos movimentos no setor imobiliário brasileiro?
Os novos movimentos detectados são a reinteriorização, com pessoas valorizando imóveis em lugares menos adensados, como o campo, e a retomada forte do litoral, com mais famílias querendo migrar para jornadas híbridas no litoral. A pessoa vai à cidade uma vez a cada 15 dias ou uma vez no mês, e passa o restante do tempo produzindo digitalmente e aproveitando um lugar menos adensado. Está havendo uma procura por imóveis em praias mais distantes, e não urbanas, desde que elas tenham uma boa conexão e atracabilidade com os serviços da era digital como, por exemplo, pedir um carro por aplicativo ou fazer uma compra com entrega em casa de pratos prontos ou produtos de supermercado.
Além desses dois grandes movimentos, nós temos os investidores, de todas as rendas, que estão de olho nesse mercado. O comerciante que vende alimentos no bairro para pessoas que receberam o auxílio emergencial absorve esses recursos e investe em pequenos lotes urbanizados. Neste momento, não existem lotes urbanizados para venda no Brasil, pois todos foram vendidos para pequenos investidores que compram terrenos de R$ 30 mil, R$ 40 mil ou R$ 50 mil, pagando à vista ou em no máximo 120 parcelas.
Nós também temos a demanda imobiliária de alto padrão. As pessoas desse segmento estão readaptando as suas vidas para suas famílias, sua felicidade, e menos para a ostentação. O imóvel está no alvo dessas pessoas. Viver mais, melhor, com as pessoas que você mais ama, sem ostentar. O imóvel se tornou um lugar que é o próprio mundo das pessoas. O título do meu livro, Meu Imóvel, meu mundo, nunca foi tão verdadeiro neste momento da humanidade e do Brasil. Os imóveis de alto padrão estão turbinados de demanda.
*A Datastore Series é uma análise sobre os dados do mercado imobiliário com projeções e análises mensais sobre a movimentação do setor. A Series traz dados coletados com abrangência nacional desde 2007 com mais de 200 mil entrevistas com consumidores.
