Conversamos sobre a Credihome, marketplace de crédito imobiliário, com seu CEO Bruno Gama.
O que faz a Credihome?
A Credihome é um marketplace de produtos de crédito que atendem a cadeia imobiliária. Nosso objetivo é garantir ao cliente que está fazendo uma transação imobiliária o acesso de forma simplificada e facilitada a todos os bancos que têm esse produto, facilitando o processo de tomada e acompanhamento desse processo.
Nós queremos que o cliente entenda qual a linha de crédito que ele consegue aprovação e a melhor condição, no momento da compra, para que ele possa adquirir o seu imóvel. Para isso, nós fizemos a integração com os principais bancos de varejo, Itaú, Bradesco, Santander e Caixa Econômica, que possuem, aproximadamente, 95% desse mercado no Brasil.
Para o cliente final, qualquer diferença de até 0,5% na taxa de juros é muito relevante num financiamento de até 35 anos. Quando se coloca essa diferença no tempo, ela pode gerar uma economia de centenas de milhares de reais, podendo chegar a casa do milhão.
O que fizemos de diferente foi que, além de oferecermos todos os bancos, nós também nos tornamos uma instituição financeira. Em 2020, nós recebemos a licença de Sociedade de Crédito Direto do Banco Central. Com isso, além de oferecermos os produtos dos bancos, nós oferecemos os produtos da Credihome, tanto o crédito imobiliário para compra do imóvel, quanto o home equity, que é o crédito com garantia imobiliária. Nosso objetivo é ter a maior prateleira de produtos para que os clientes possam decidir. Com isso, aumenta a possibilidade de se superar a primeira barreira para se conquistar o sonho da casa própria, a aprovação de crédito, já que o primeiro drama de um cliente não é a taxa de juros, mas saber se há um banco que faça a sua aprovação.
O crédito imobiliário é o nosso carro-chefe, respondendo por 97% da nossa originação. Hoje, 95% da população brasileira não tem condições de comprar um imóvel à vista. Em 2021, só a Credihome transacionou R$ 3,4 bilhões em crédito imobiliário, o que nos coloca num patamar de liderança desse mercado junto com a Loft.
Com relação ao home equity, trata-se de uma transação similar. Quando se compra um imóvel financiado, essa operação é feita através de uma alienação fiduciária, ou seja, enquanto a pessoa está pagando as parcelas do financiamento, ela é usuária de um imóvel que pertence ao banco que concedeu o crédito. Uma vez quitado o financiamento, o usuário se torna proprietário. O conceito de alienação fiduciária também é aplicado ao home equity, só que a pessoa que está contratando o empréstimo é proprietária do imóvel que está sendo colocado como garantia. Esse modelo significa empréstimos muito mais baratos que as linhas tradicionais, além de ser de muito longo prazo.
Cabe ressaltar que no Brasil, as pessoas estão endividadas e mal endividadas. As linhas de crédito de curto prazo (até três anos) – como cheque especial, rotativo de cartão de crédito, consignado e crédito pessoal – representam 75% da carteira de crédito. Dependendo da operação, a taxa de juros pode chegar a 10% ao mês. Isso se tornou um câncer.
Como o home equity pode ser tomado até 20 anos, a pessoa pode trocar um crédito nocivo, muito caro e com alto valor de parcela, por um crédito de parcela menor e com uma taxa de juros infinitamente menor. Essa operação pode ser utilizada por pessoas que estão precisando de dinheiro para, por exemplo, abrir ou investir no seu negócio, reformar a própria casa, o que aconteceu muito durante a pandemia, ou para quitação de dívidas de curto prazo. Como a participação do home equity na carteira de crédito brasileira é muito pequena, ele possui um potencial gigantesco de crescimento.
Nosso terceiro produto é a portabilidade. Uma pessoa que tenha um crédito ativo na instituição A pode portá-lo para a instituição B, desde que ela faça a sua aprovação. Essa operação pode gerar um benefício de taxa de juros. Para uma pessoa que tenha crédito ativo, trata-se de uma possibilidade muito interessante para aproveitar oportunidades de migração que apareçam no mercado. Esse tipo de oportunidade não será, necessariamente, clara. Hoje, o momento não é tão bom para isso devido a alta das taxas de juros, mas em 2020, início de 2021, quando as taxas estavam mais baixas, havia uma oportunidade muito clara para esse tipo de operação, já que a grande maioria da base ativa de crédito imobiliário estava com taxas superiores às taxas que estavam sendo praticadas naquele momento.
Como funciona o marketplace?
No nosso site, nós temos uma ferramenta onde são colocadas as informações da pessoa que pretende adquirir o imóvel e os dados do financiamento. De forma online e real time, a plataforma faz a primeira simulação trazendo as condições atuais do mercado. Se você fizer isso hoje, a plataforma vai te trazer as condições do dia. Essa é a primeira etapa.
Na segunda etapa, nós temos a aprovação de crédito. O cliente fornecerá mais detalhes da sua vida financeira e do imóvel, e, no final disso, a plataforma trará as aprovações online. Ressalto que o cliente não será, necessariamente, aprovado em todas as instituições. Ele pode receber a aprovação de apenas um banco. Agora, se ele for aprovado por todos os bancos, caberá a ele decidir se quer a melhor taxa, que é uma condição que costuma acontecer, ou se ele quer continuar no seu banco, já que a diferença de taxas pode ser pequena.
A partir daí, nós temos a contratação. O cliente será acompanhado por um consultor que dará todo apoio até a finalização da transação, desde a formalização do contrato até o registro no cartório de imóveis. Nós simplificamos o processo de forma a que o cliente possa fazê-lo de qualquer lugar.
Como os processos de aprovação dos bancos são diferentes, nós fizemos uma integração via API com as mesas de crédito de cada um deles. Como cada banco solicita um leque de informações, nós juntamos os formulários de todos os bancos num formulário padrão eletrônico, só que nós lançamos para cada banco as informações que ele solicita. Com isso, cada mesa faz a sua análise e devolve a resposta da aprovação ou não.
A Credihome é remunerada com um rebate pago pelos bancos. Se a plataforma fecha um financiamento com um banco X, no mês seguinte esse banco nos paga um percentual sobre o financiamento imobiliário. No home equity é a mesma coisa. Quando a Credihome é a instituição financeira, nós temos o spread entre a captação e o empréstimo.
A alta da Selic impacta negativamente esse mercado?
As pessoas se assustam muito com a subida da Selic. Em pouco mais de um ano a Selic passou de 2% para 13,75% ao ano. As pessoas pensam que se a Selic está nesse patamar, as taxas de crédito imobiliário também estão. Isso não é verdade.
A base conceitual e econômica do crédito imobiliário distingue o seu funding da Selic. No Brasil, o funding do crédito imobiliário vem da poupança, que possui uma taxa de remuneração fixa (6,17% + TR). Isso significa que um crédito imobiliário está muito mais atrelado ao custo da poupança que ao custo da Selic.
O crédito imobiliário subiu? Subiu, porque quando a taxa de juros estava muito baixa, a remuneração da poupança era 70% da Selic. Quando a Selic estava em 2%, a poupança rendia 1,4%. À medida que a Selic foi subindo, a poupança estabilizou em 6,17% + TR, em conformidade com a regulamentação.
As taxas do crédito imobiliário, que há um ano estavam ao redor de 7%, 7,5%, hoje estão ao redor de 9,5% ao ano. Ocorre que elas ainda estão em um dígito e não devem mudar muito desse patamar. Apesar de a Selic ter subido extraordinariamente rápido, o custo do crédito imobiliário subiu pouco. Além disso, o custo atual é o custo histórico do crédito imobiliário do Brasil antes da grande redução da taxa de juros que havia sido iniciada no final de 2019, ou seja, as taxas de crédito imobiliário continuam com condições muito boas para o cliente final.
