Depois de começarem o ano em baixa, com queda de 11,19% em relação a dezembro de 2015, as vendas de imóveis usados no Estado de São Paulo mostraram recuperação em fevereiro, com alta de 6,33% sobre janeiro. No mercado de locação residencial, houve expansão de 16,4% no número de casas e apartamentos alugados em fevereiro comparado a janeiro, que também havia crescido 15,18% sobre dezembro.
Os números foram levantados em pesquisa feita com 1.052 imobiliárias de 37 cidades do Estado, incluída a capital, pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). A pesquisa é base para a composição do Índice Creci-SP, que registrou em fevereiro queda de 2,49% no conjunto de preços de venda de imóveis usados e de locação residencial. Nesse primeiro bimestre, o índice acumula redução de 8,88%.
Do total de imóveis vendidos pelas imobiliárias pesquisadas 54,36% eram casas e 45,64% apartamentos. Os proprietários concederam descontos médios sobre os preços originalmente pedidos de 5,75% em imóveis de bairros nobres, de 6,32% em regiões centrais das cidades e de 9,36% nos bairros de periferia.
Do total de imóveis alugados, 54,1% eram casas e 45,9% apartamentos. Os descontos médios foram de 10,1% nos bairros nobres, de 10,44% nas áreas centrais e de 13,58% na periferia.
– A recessão que provoca desemprego e inflação deprime os preços dos imóveis e dos aluguéis, num movimento forçado e inevitável de ajuste dos preços à capacidade de pagamento das famílias que se mantêm ocupadas, mas com rendimento depreciado – afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Segundo ele, citando a própria pesquisa, “não fosse assim, os dois mercados ficariam no vermelho do começo ao final do ano. Nesse quadro de crise econômica, ganha ainda mais importância o financiamento imobiliário”.
Das quatro regiões que compõem o levantamento mensal do Conselho, em fevereiro houve crescimento das vendas de imóveis usados sobre janeiro em duas delas: na capital (+ 55,63%) e nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (+ 145,55%). No Interior, as vendas caíram 33,98% e no Litoral, 0,32%.
O crescimento de 145,55% no Grande ABC foi puxado pelos financiamentos da Caixa Econômica Federal (CEF) e de outros bancos, que responderam por 67,21% das vendas realizadas pelas imobiliárias consultadas – forte contraste com os 27,09% de imóveis financiados no Litoral e 48,1% no Interior. Na capital, que tem uma dinâmica de mercado menos dependente dos financiamentos que essas cidades, os bancos responderam por 43,55% das vendas de casas e apartamentos.
A pesquisa do Creci-SP com as 1.052 imobiliárias apontou que os imóveis usados mais vendidos no estado em fevereiro foram os de valor final médio até R$ 300 mil, que corresponderam a 58,72% das unidades vendidas nas 37 cidades pesquisadas.
A distribuição das vendas pelo valor dos imóveis situou nas faixas de até R$ 4 mil o metro quadrado 68,53% das casas e apartamentos que mudaram de dono em fevereiro.
– O Governo Federal, independentemente de quem esteja ocupando a presidência da República, não pode imaginar que superará a crise econômica ignorando a importância do setor imobiliário e, nele, os financiamentos bancários – adverte Viana Neto.
Ele cita levantamento do Instituto Data Popular como “fonte de estímulo à criatividade e inventividade e evidência de oportunidade” tanto para o governo quanto para deputados e senadores “pensarem em meios para tirar o setor da dependência” da caderneta de poupança, que abastece o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O Data Popular acompanha, desde 2001, o crescimento e desenvolvimento das classes C, D e E, sua visão de mundo, seus valores e sua inserção no mercado consumidor de Norte a Sul do país.
O levantamento de 2013 apontou que 7,9 milhões de famílias da classe média pretendiam adquirir um imóvel nos dois anos seguintes, e que oito em cada 10 dessas famílias pensavam fazer isso por meio de um financiamento bancário. O Data Popular qualificou como sendo de classe média famílias com renda mensal de R$ 1.100 a R$ 3.875, usando dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) do IBGE.
– A crise que se insinuava em 2014 e explodiu em 2015 certamente frustrou os planos da maioria absoluta dessas famílias, mas não anulou o potencial de negócios que elas representam – ressalta o presidente do Creci paulista, ao mencionar a capacidade de atração de capitais internacionais que essa demanda potencial oferece: “se não temos recursos internos nem investidores nacionais capazes de produzir ou oferecer alternativa de habitação decente a esses milhões de brasileiros, a saída é atrair e facilitar a atuação do capital externo”.
Atração de capital externo – Segundo o presidente do Creci-SP, com impostos reduzidos ao mínimo e regras mais flexíveis, que eliminem a burocracia e as travas regulamentares que atrasam os processos envolvidos nas operações imobiliárias, o capital estrangeiro seria atraído para a produção em massa em modelo industrial de novas habitações e também para a readequação de habitações que hoje estão subutilizadas.
– É preciso que fique claro, e daí a necessidade de o governo e o Congresso formularem um projeto específico, que não se trata de “vender” a esses investidores uma operação de risco, em que aplicariam seu dinheiro em empresas com ações na bolsa de valores – esclarece Viana Neto.
Ele enfatiza que “a proposta é outra, de atuação direta no mercado, seja incorporando e vendendo imóveis novos por eles financiados a longuíssimo prazo, seja comprando ou readequando imóveis (o chamado retrofit) que alugariam às famílias interessadas”.
– Entre investir a juro zero em imóvel de locação em país que já tem a demanda atendida, como a Alemanha, em país africano marcado por instabilidade política e social e aqui em São Paulo, por exemplo, qual seria a escolha provável se criássemos esse ambiente favorável? – pergunta Viana Neto.
Ele cita a capital porque a cidade tem mais de 2 milhões de metros quadrados de imóveis “não utilizados”, “subutilizados” ou “não edificados” que poderiam ser usados para atender à demanda por habitação em São Paulo, segundo a prefeitura da cidade.
– Essa massa bilionária de recursos que vaga pelo mundo procurando algo melhor do que as taxas de juros zero pagas nos países desenvolvidos teria certamente o Brasil como opção de investimento de longo prazo – afirma o presidente do Creci paulista. Ele usa novamente a capital como exemplo, citando a Lei do Consórcio Imobiliário de Interesse Social (Lei 16.377/16), em vigor desde 1º de Fevereiro.
– Se a prefeitura de São Paulo não tem recursos para massificar a aplicação dessa lei, poderia muito bem flexibilizá-la para que investidores estrangeiros assumam seu papel, de incorporar o imóvel que está sem função social , construir apartamentos de interesse social e de classe média e pagar ao proprietário o custo do terreno em unidades no empreendimento, como já faz o setor privado nacional – conclui.
Diferentemente do mercado de venda de imóveis usados, o crescimento do número de imóveis alugados em fevereiro no Estado de São Paulo se deu nas quatro regiões que compõem a pesquisa do Creci-SP.
Na comparação com janeiro, ele foi 14,22% maior na capital, 5,66% no Interior, 0,27% no Litoral e 62,96% nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco.
Os imóveis mais alugados em Fevereiro foram os de aluguel mensal médio de até R$ 1 mil, com 56,26% do total de novos contratos. Os descontos médios concedidos pelos donos de imóveis sobre os valores originalmente pedidos pelos aluguéis foram de 10,1% nos bairros de regiões nobres; de 10,44% nos bairros de regiões centrais; e de 13,58% nos bairros de periferia.
A pesquisa constatou que o fiador mantém seu domínio incontrastável entre as formas de fiança admitidas pelos proprietários de imóveis, com presença em 64,78% do total de novos contratos. As outras formas de garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência foram o depósito de três meses de seu valor (16,26%); o seguro de fiança (11,55%); a caução de imóveis (6,12%); a cessão fiduciária (0,4%); e a locação sem garantia (0,9%).
A inadimplência dos inquilinos cresceu 6,71% de janeiro para fevereiro, segundo a pesquisa Creci-SP. Estavam inadimplentes em janeiro 5,63% dos inquilinos com contratos em vigor nas imobiliárias pesquisadas, percentual que subiu para 6,01% em fevereiro.
O levantamento foi realizado em 37 cidades do estado: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo (capital), Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.
PF combate fraudes em financiamentos imobiliários da Caixa
A Polícia Federal deflagrou hoje a Operação Cabala. O objetivo é desarticular uma associação criminosa responsável por lesar a Caixa Econômica Federal, por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida, em aproximadamente R$ 220 milhões. São investigados construtoras, empregados do banco, contadores, servidores públicos e compradores das casas.
Cerca de 200 policiais federais de Alagoas, Pernambuco, da Bahia, de Sergipe, da Paraíba e do Rio Grande do Norte cumprem 27 mandados de busca e apreensão e 27 mandados de sequestro, além da inquirição de 40 pessoas envolvidas nas fraudes. Estão sendo conduzidos para prestar depoimento cinco empregados da Caixa, 11 empresários donos de construtoras e quatro contadores.
De acordo com a corporação, as investigações indicam que empresas de construção civil construíram quase 2 mil casas no município de Teotônio Vilela (AL) e venderam os imóveis utilizando-se de subsídio oferecido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Os donos das empresas envolvidas ofereciam dinheiro para que as pessoas comprassem as casas e incluíssem a vantagem indevida no valor venal dos imóveis.
“Conforme constatado, os mutuários, compradores das casas, não teriam renda suficiente para conseguir os financiamentos imobiliários. Eles só aceitaram comprar as casas porque lhes foi prometida uma vantagem financeira (valores de R$ 1 mil a R$ 3 mil) para a compra das casas construídas. Um conjunto residencial inteiro, no município de Teotônio Vilela, foi depredado pelos compradores, em razão de os vendedores (construtores) não terem entregado o dinheiro prometido para a compra desses imóveis”, informou a PF.
As investigações também revelam indícios de que empregados da Caixa liberaram financiamentos imobiliários mediante o recebimento de vantagem indevida, já que alguns compradores não preenchem os requisitos para a aquisição. Eles estariam, por exemplo, desempregados, quando da assinatura do contrato. Já os contadores, a pedido dos construtores, teriam confeccionado declarações de comprovantes de renda falsas, com o objetivo de burlar as exigências da Caixa e conseguir a liberação dos financiamentos.
O próximo passo agora, segundo a corporação, é ouvir funcionários da prefeitura de Teotônio Vilela e responsáveis pela concessão das licenças de construção e habite-se. Também serão ouvidos os engenheiros responsáveis pela avaliação dos imóveis.
Os investigados podem responder pelos crimes de quadrilha, falsidade ideológica, uso de documento falso, corrupção ativa, corrupção passiva e estelionato qualificado. Alguns veículos dos envolvidos foram apreendidos pela PF visando à posterior alienação.
Com informações da Agência Brasil
